Der Mietvertrag - Das sollten Sie beachten

Ein Mietvertrag ist dazu da, die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters verbindlich festzuhalten. Im nachfolgenden Text erfahren Sie, worauf Sie bei einem Wohnungsmietvertrag achten sollten, und welche Klauseln unzulässig sind.

Was bedeutet Miete?

Die Miete ist im Schweizer Obligationenrecht geregelt. Es handelt sich dabei um einen Vertrag, bei welchem der Vermieter einen Mietgegenstand während einer bestimmten Dauer gegen Entgelt zum Gebrauch dem Mieter überlässt.

☝️Ein Mietvertrag ist immer entgeltlich. Der Mietzins wird als Entschädigung für die Benutzung des Mietobjekts bezahlt. 

💡Meist spricht man im Zusammenhang von Wohn- und Geschäftsräumen von Miete. Es ist jedoch so, dass grundsätzlich alle beweglichen und unbeweglichen Sachen als Mietobjekt in Frage kommen. 

Zustandekommen eines Mietvertrags

Der Mietvertrag kann gemäss Obligationenrecht grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Es ist also grundsätzlich nicht notwendig, dass der Mietvertrag schriftlich festgehalten wird. Unabhängig von der Form müssen sich die Parteien - damit ein Vertrag zustande kommt - über das Mietobjekt einig sein, das einer anderen Person zum Gebrauch überlassen wird und über den zu leistenden Mietzins.

💡Auch wenn der Mietvertrag formfrei zustande kommt, gibt es gerade bei Wohn- und Geschäftsräume gewisse Bereiche, die schriftlich oder mittels Formular geregelt werden müssen, damit sie gültig sind.

Mit dem Zustandekommen entstehen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Rechte und Pflichten. Hier erfahren Sie mehr über die Mieterrechte.

Dauer eines Mietvertrags

In der Schweiz können Mietverträge befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. 

Von einem befristeten Mietvertrag spricht man, wenn der Vertrag ohne Kündigung nach einer bestimmten Zeit endet. Drei Elemente charakterisieren einen befristeten Mietvertrag:

• Der Mietvertrag nennt Start und Ende der Mietdauer.
• Die Vertragsparteien vereinbaren eine Befristung.
• Aus dem Mietvertrag geht der Wille der Vertragsparteien hervor, dass der Mietvertrag auch ohne Kündigung am Ende der vereinbarten Mietdauer endet.

Von einem unbefristeten Mietvertrag wird gesprochen, wenn das Ende des Mietverhältnisses von einer Kündigung abhängt. 

Inhalt eines Mietvertrags

Damit ein Mietvertrag gültig ist, müssen bestimmte Informationen daraus hervorgehen. Dazu gehören unter anderem die Parteien, das Mietobjekt und die Mietdauer. 

Weitere Elemente, die in den Mietvertrag gehören und bei denen es gewisse Elemente zu beachten gibt, sind:

Der Anfangsmietzins 

Der Mietzins setzt sich in der Regel aus der Nettomiete und den Nebenkosten zusammen. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Bruttomietzins.

Als Mieter haben Sie das Recht, zu erfahren, wie viel der Vormieter bezahlt hat. Wird der Anfangsmietzins um mehr als 10% erhöht, kann ein missbräuchlicher Mietzins gegeben sein. Sie können den Anfangsmietzins während der ersten 30 Tage anfechten. 

Wenn Sie unsicher sind, ob es sich um einen missbräuchlichen Mietzins handelt oder Sie den Mietzins anfechten wollen, unterstützen Sie unsere auf Mietrecht spezialisierten Anwälte und Anwältinnen gerne. 

Mietzinsdepot 

In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter vor Mietantritt eine Mietzinskaution hinterlegt. Dieser Betrag ist eine Sicherheit für den Vermieter, um allfällige Schäden, die durch die Mieter verursacht werden, zu decken, oder wenn die Mieter mit der Miete im Rückstand sind, den ihm zustehenden Mietzins zu erhalten. 

☝️Die maximale Höhe der Mietkaution ist bei Wohnräumen auf 3 Monatsmieten begrenzt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und wenn weder offene Mietzinsen noch Schäden am Mietobjekt vorhanden sind, hat der Mieter Anspruch auf die Rückerstattung.

Hinterlegungsmöglichkeiten

Es gibt verschiedene Möglichkeiten ein Mietzinsdepot zu hinterlegen. In der Praxis weit verbreitet ist die Sicherheitsleistung in Bar auf ein Sperrkonto bei einer Bank (Mietzinskautionskonto), die Mietkautionsversicherung oder eine Bürgschaft. 

❗Versuchen Sie, wenn immer möglich, das Geld auf einem Sperrkonto bei einer Bank zu hinterlegen. Auch wenn die Mietkautionsversicherung auf den ersten Blick interessant erscheint und finanziell einfacher ist, bietet die Mietkautionsversicherung auch Nachteile. Die jährlich zu leistende Prämie wird nicht zurückerstattet und für Schäden haftet der Mieter mit seinem Vermögen.

Heiz- und Nebenkosten

Heiz- und Nebenkosten können pauschal oder akonto verrechnet werden. 

Pauschal bedeutet, dass der Mieter einen fixen Beitrag bezahlt und keine Jahresabrechnung über die effektiven Nebenkosten erhält. 

💡Um zu verhindern, dass Sie zuviel bezahlen, empfehlen wir Ihnen, beim Vermieter nachzufragen, wie hoch die durchschnittlichen Kosten der letzten drei Jahre waren.

Bei der Akontozahlung leisten Sie im Voraus einen monatlichen Beitrag für die Heiz- und Nebenkosten. Nach Ablauf eines Jahres erhalten Sie eine detaillierte Jahresabrechnung. 

☝️Werden Nebenkosten nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt, sind sie im Mietzins enthalten.

Hausordnung

In vielen Mietverträgen steht, dass die Hausordnung Teil des Mietvertrags bildet. Das bedeutet, dass eine Kündigung bei mehrfacher Zuwiderhandlung gegen die Hausordnung zulässig ist. 

Bedingungen 

Vertragsbedingungen, die vom zwingenden Gesetz abweichen, sind ungültig, auch wenn Sie den Mietvertrag mit diesen Bedingungen unterzeichnet haben. In vielen Mietverträgen ist die Untermiete beispielsweise untersagt oder Haustiere verboten. Diese absoluten Klauseln sind ungültig. 

💡Unsere auf Mietrecht spezialisierten Anwälte/ Anwältinnen können Sie bei Unklarheit über die Gültigkeit von Vertragsklauseln unterstützen.

Anpassung des Mietvertrags

Sämtliche Änderungen des Mietvertrags müssen vom Vermieter mit einem amtlichen Formular bekannt gegeben werden. Das gilt insbesondere für die Mietzinserhöhung und die Kündigung durch den Vermieter. 

☝️Die Nichteinhaltung dieser Formvorschrift führt zur Nichtigkeit. 

Kündigung des Mietvertrags

Bei unbefristeten Mietverträgen muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Die Kündigungsfrist beträgt meistens drei Monate. Es gibt jedoch kantonale Unterschiede, wann ordentlich gekündigt werden kann und wann nicht. 

❗Der Vermieter darf die Wohnung kündigen, muss dabei jedoch einen Grund angeben. Tut er das nicht, ist die Kündigung anfechtbar. 

☝️Wir empfehlen Ihnen als Mieter die Kündigung per Einschreiben im Doppel zu versenden und auf der Kündigung um entsprechende Bestätigung und Retournierung des Doppels zu ersuchen.

Ende des Mietvertrags

Mit dem Ende des Mietverhältnisses wird das gemietete Objekt zurückgegeben. Bei Wohnungen enthält der Mietvertrag in der Regel Anweisungen, wie die Wohnung übergeben werden muss. Es wird ein Übergabeprotokoll erstellt und geschaut, ob neue Mängel hinzugekommen sind. Ist dem so, haftet dafür der Mieter.