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Mängel in der Mietwohnung - Ein Ratgeber
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Mängel in der Mietwohnung - Ein Ratgeber

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Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen das Mietobjekt so zu übergeben, dass es entsprechend seinem Zweck genutzt werden kann. Das bedeutet, dass bestehende Mängel durch den Vermieter behoben werden müssen. Auch während der Mietdauer ist der Vermieter je nach Mangel dazu verpflichtet, diesen zu beseitigen. Im nachfolgenden Ratgeber erfahren Sie, was es für Mängelarten gibt und wie Sie bei Mängeln vorgehen müssen.

Mängel in der Mietwohnung - Ein Ratgeber

Mängelarten 

Das Schweizer Mietrecht unterscheidet die Mängel entsprechend ihrem Schweregrad. Kriterium für die Beurteilung ist die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch. Je schwerer der Mangel, desto eingeschränkter die Tauglichkeit des Mietobjekts. Die Tauglichkeit beurteilt sich anhand von verschiedenen Punkten:

  • Lage und Alter des Mietobjekts
  • Art und Beschaffenheit der Mietsache
  • vertraglich vereinbarter Verwendungszweck
  • bei Vertragsschluss erkennbare Umstände und Eigenschaften des Mietobjekts
  • konkreter Mietzins

☝️ Neben den objektiven Mängeln spielt auch die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter bezüglich des Zustands des Mietobjekts eine wichtige Rolle und was der Mieter nach Treu und Glauben erwarten durfte.  

Im Gesetz wird zwischen kleinen, mittleren und schweren Mängeln unterschieden. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch darauf, dass der Vermieter mittelschwere und schwere Mängel beseitigt, sofern der Mieter nicht verantwortlich für den Mangel ist. 

Kleiner Mangel

Bei kleinen Mängeln geht man davon aus, dass das Wohnen durch sie nicht bis nur minimal beeinträchtigt wird. Diese Mängel müssen grundsätzlich vom Mieter behoben werden. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom “kleinen Unterhalt”. Beispiele für den kleinen Unterhalt sind:

  • Reinigung von Abwasserleitungen 
  • Ersatz von elektrischen Schaltern, Sicherungen, Glühbirnen, Steckdosen
  • Reparatur von tropfendem Wasserhahn
  • Ersatz der defekten Duschbrause

💡Kleiner Unterhalt steht für kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen. Das Gesetz definiert nicht, was alles unter den kleinen Unterhalt fällt. In der Rechtsprechung hat sich durchgesetzt, dass nur solche Mängel in den kleinen Unterhalt fallen, die von einem handwerklich normal begabten Mieter selbst behoben werden können. Auch eine Kostengrenze von CHF 150 - 250 pro Mängelbeseitigung kann als Richtwert betrachtet werden.

Mittlerer Mangel

Von einem mittelschweren Mangel spricht man, wenn die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt ist. Diese Mängel sind vom Vermieter zu beseitigen. Beispiele für mittelschwere Mängel sind:

  • defekter Kühlschrank
  • kurzfristiger Ausfall der Heizung
  • kleinere und leicht behebbare Wasserschäden
  • abgeblätterte Tapete

Schwerer Mangel

Von einem schweren Mangel spricht man, wenn die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen ist. Dem Mieter kann das Wohnen im Mietobjekt kaum oder nicht mehr zugemutet werden. Der Vermieter muss diese Mängel beseitigen. Beispiele für schwere Mängel sind:

  • Schimmelbefall
  • undichtes Dach
  • defekte Heizung
  • schwerer Brandschaden

Sonderfälle

Unabhängig von den entstehenden Kosten, ist der Vermieter auch für die Beseitigung von Mängeln zuständig, die durch die normale Abnutzung entstanden sind. Der Vermieter muss die Kosten ganz oder teilweise für die Neuanschaffung eines Gegenstands oder Geräts übernehmen, wenn die Lebensdauer abgelaufen ist. 

💡Anhand der Lebensdauertabelle des Hauseigentümerverbands können Sie ermitteln, wie lange die Lebensdauer des betroffenen Geräts oder Gegenstands ist.

Wird in das Mietobjekt eingebrochen und entstehen dadurch Schäden, bspw. am Fenster oder an der Wohnungstür, dann sind diese Kosten vom Vermieter zu tragen. Der Mieter muss nur für die Kosten an seinem eigenen Mobiliar aufkommen.

Mangel beim Einzug

Beim Einzug füllt der Vermieter zusammen mit dem Mieter ein Übergabeprotokoll aus. Dieses ist dazu da, bereits beim Einzug bestehende Mängel festzuhalten. Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, beim Einzug jegliche Art von Mängeln zu beseitigen

Vielfach entdeckt man Mängel jedoch erst einige Tage nach dem Einzug. In diesem Fall ist es wichtig, umgehend eine schriftliche Mängelanzeige zu verfassen und gegebenenfalls mit Fotos zu protokollieren. Den Nachtrag zum Übergabeprotokoll sollten Sie, wenn nichts vereinbart wurde, dem Vermieter binnen 10 Tagen zukommen lassen.

Je nach Schweregrad des Mangels können Sie dem Vermieter zusammen mit der schriftlichen Mängelanzeige eine Frist zur Beseitigung setzen oder auf dem Übergabeprotokoll als Ergänzung zur bestehenden Mängelliste nachtragen lassen.

💡Wir empfehlen Ihnen, die schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben zu versenden. So haben Sie im Streitfall einen Nachweis für die Zustellung der nachträglichen Mängelanzeige.

Weitere Informationen zum Ablauf der Mängelbeseitigung finden Sie hier.

Mangel während der Mietdauer 

Entstehen Mängel während der Mietdauer, sind Sie als Mieter dafür nicht verantwortlich und handelt es sich um einen mittleren bis schweren Schaden, dann ist der Vermieter ebenfalls zur Beseitigung verpflichtet

💡Wenn Sie von einem solchen Mangel betroffen sind, sollten Sie eine schriftliche Mängelanzeige erstellen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Bereits mit der Mängelanzeige können Sie dem Vermieter androhen, dass der Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsstelle hinterlegt wird, wenn er den Mangel nicht binnen gesetzter Frist beseitigt.

❗Damit eine Mietzinshinterlegung korrekt abläuft müssen verschiedene Formalitäten zwingend eingehalten werden. Wir empfehlen Ihnen, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, den Mietzins zu hinterlegen, den Ablauf und die genaue Vorgehensweise mit unseren Mietrechtsspezialisten/ Mietrechtsspezialistinnen anzuschauen.

Mietzinshinterlegung

Die Mietzinshinterlegung ist ein wirksames Mittel, den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Wie bereits erwähnt, müssen verschiedene Formalitäten berücksichtigt werden. 

Damit die Mietzinshinterlegung gültig vorgenommen werden kann, muss dem Vermieter nebst der schriftlichen Androhung zur Hinterlegung des Mietzinses auch eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt werden. Die Frist gilt als angemessen, wenn sie ausreichend für eine fachgerechte Behebung des Mangels ist. Der Mietzins darf erst nach Ablauf der Frist auf ein Sperrkonto bei der zuständigen Schlichtungsstelle hinterlegt werden. 

Nach der Hinterlegung haben Sie nun 30 Tage Zeit, die Forderung gegenüber dem Vermieter vor der Schlichtungsbehörde geltend zu machen. Wenn Sie binnen dieser 30 Tage nicht tätig werden, wird der hinterlegte Mietzins an den Vermieter ausbezahlt.

❗Sie dürfen den Mietzins keinesfalls zurückbehalten. Diesfalls geraten Sie ebenfalls in Verzug und können vom Vermieter belangt werden.

Mangel wird vom Vermieter nicht beseitigt

Kommt der Vermieter Ihrer Forderung bezüglich Beseitigung des mittleren und schweren Mangels nicht nach, können Sie den Mangel auch selbst beseitigen lassen und dem Vermieter die Rechnung zukommen lassen. Man spricht diesfalls von einer Ersatzvornahme.

Weitere Möglichkeiten sind die Herabsetzung des Mietzinses oder die Forderung von Schadenersatz. Es ist möglich, dies bereits zusammen mit dem Beseitigungsanspruch geltend zu machen. Die Mietzinsreduktion orientiert sich an der Gebrauchstauglichkeit. Das bedeutet, dass die Herabsetzung verhältnismässig sein muss. 

💡Auf diesem Merkblatt finden Sie eine Auflistung von Gerichtsentscheiden betreffend Mietzinsherabsetzung.

☝️Wenn Sie sich unsicher bezüglich Ihrer Möglichkeiten oder der weiteren Vorgehensweise sind, empfehlen wir Ihnen, anwaltlichen Rat aufzusuchen. So ist es beispielsweise wichtig, dass Sie bei einem Mangel nicht einfach selbst den Mietzins reduzieren. Vielmehr können unsere Spezialisten/ Spezialistinnen bei der korrekten Vorgehensweise unterstützen und beraten.

Wir helfen Ihnen

Wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt, empfehlen wir Ihnen, anwaltliche Unterstützung beizuziehen. Unsere Mietrechtsspezialisten/ Mietrechtsspezialistinnen können Ihren Fall prüfen und die Handlungsmöglichkeiten aufzeigen. Sie können Ihnen dabei helfen, die für Ihren Fall passende Vorgehensweise zu ermitteln und nötigenfalls rechtliche Schritte einleiten.

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Antworten auf Ihre Fragen

Was muss ich bei einem Mangel in der Wohnung tun?
Welche Mängel sind vom Vermieter zu beseitigen?
Muss ich den Vermieter über den Mangel informieren?