Untermiete in der Schweiz: Was Sie wissen sollten

Die Untermiete ist eine beliebte Möglichkeit, einen Teil oder die gesamte Wohnung an eine andere Person weiterzuvermieten. Doch was sind die rechtlichen Voraussetzungen, um eine Untermiete durchzuführen? Was sind die Rechte und Pflichten des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter und des Untermieters gegenüber dem Hauptmieter? In diesem Beitrag finden Sie Antworten auf diese Fragen. 

Was bedeutet Untermiete?

Untermiete ist eine Vereinbarung zwischen dem Hauptmieter, der die Wohnung gemietet hat, und dem Untermieter, der einen Teil oder die gesamte Wohnung für einen bestimmten Zeitraum mietet. Der Hauptmieter bleibt für den Mietvertrag verantwortlich und der Untermieter zahlt ihm die Miete. In der Regel wird eine Untermiete vereinbart, wenn der Hauptmieter für eine gewisse Zeit nicht in der Wohnung lebt oder wenn er die Mietkosten für die Wohnung reduzieren möchte. Bei letzterem spricht man auch von einer Wohngemeinschaft. Diese Wohnlösung ist gerade bei StudentInnen beliebt. 

Wie finde ich eine Wohnung zur Untermiete?

Der Wohnungsmarkt in der Schweiz ist gerade in den Städten knapp. Daher versuchen viele Leute ihre Wohnung oder Teile davon unterzuvermieten. 

Um eine Wohnung zu finden, ist es ratsam, Online-Plattformen wie Flatfox, Ronorp, Homegate aufzusuchen oder via Social-Media nach Unterkünften zu suchen. Hier eignen sich beispielsweise Facebook-Gruppen oder das Teilen eines Beitrags mit einem kleinen Aufruf. Oder erkundigen Sie sich bei Freunden und Familie, ob sie jemanden kennen, der eine Wohnung oder ein Zimmer zur Untermiete anbietet.

Kann der Vermieter die Untervermietung verbieten?

Die Untermiete ist im Schweizer Obligationenrecht geregelt. Für eine gültige Untervermietung benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters.

Er kann die Zustimmung jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigern und somit die Untermiete nur verbieten, 

• wenn Sie sich weigern dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
• wenn die Bedingungen der Untermiete im Verlgeich derjenigen zur Hauptmiete rechtsmissbräuchlich sind, weil Sie bspw. eine übersetzte Miete verlangen oder 
• wenn dem Vermieter durch die Untermiete Nachteile entstehen (Überbelegung, Umnutzung usw.). 

☝️Dasselbe gilt, wenn Sie als Hauptmieter selbst gar nie einziehen oder nicht mehr zurückkehren möchten.

✅Wenn der Vermieter eine Untervermietung ohne (gültigen) Grund ablehnt, und Sie sich dagegen wehren möchten, stehen Ihnen unsere MietrechtsspezialistInnen gerne zur Verfügung.

Haftung gegenüber dem Vermieter

Auch im Falle einer Untermiete haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Trotz Untervermietung hat er weiterhin alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter, wie beispielsweise folgende Situationen zeigen: 

• Falls der Untermieter die Miete nicht bezahlt hat, muss der Hauptmieter den Mietzins trotzdem weiterhin an den Vermieter zahlen. 
• Wenn der Untermieter Schäden an der Mietsache verursacht, haftet der Hauptmieter. 

Aus Sicht des Vermieters stellt der Hauptmieter sicher, dass der Untermieter die Wohnung nur auf die im Hauptmietvertrag festgelegte Weise nutzt.

Wie hoch darf der Mietzins sein bei der Untermiete?

Gemäss Schweizer Obligationenrecht sind Mietzinse missbräuchlich, wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das bedeutet, dass der Mietzins, der vom Untermieter verlangt wird, nicht höher sein darf, als der eigentliche Mietzins. 

Sie haben jedoch das Recht, die folgenden Kosten anteilsmässig weiterzuverrechnen:

• Nebenkosten
• Stromkosten
• Gebühren für TV und Radio (Serafe)
• Wlan und TV-Abos

Besonderheit möblierte Wohnung

Wenn die Wohnung möbliert verwendet wird, ist ein Zuschlag von maximal 20% zulässig. 

Rechtsstellung des Untermieters

Der Mietvertrag hat denselben Inhalt wie der zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter. Es gelten dieselben Kündigungsfristen und -modalitäten wie für den Hauptmieter. 

☝️Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, weil beispielsweise eine Wohngemeinschaft gebildet wird, müssen zusätzlich zu den von ihm allein genutzten Räumen auch die Räume genannt werden, die er mitbenutzen darf. In der Regel sind dies Küche und Badezimmer. 

Wenn es im Untermietvertrag vereinbart wurde, muss der Untermieter auch ein Mietzinsdepot entrichten.

Als UntermieterIn haben Sie die selben Rechte wie normale Mieter. Mehr Informationen zu den Rechten als MieterIn finden Sie hier.

Untermietvertrag

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, sollte diese Untervermietung durch einen schriftlichen Vertrag geregelt werden. Dies liegt daran, dass der Hauptmieter trotz der Übertragung an einen Dritten seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter behält und auch für die Nutzung durch den Untermieter gegenüber dem Vermieter haftet. Des Weiteren hat der Gesetzgeber festgelegt, dass für einen Untermietvertrag dieselben rechtlichen Vorschriften wie für einen herkömmlichen Mietvertrag gelten.

💡Weitere Informationen zum Mietvertrag, die Sie auch bei einer Untermiete beachten sollten, finden Sie hier.

Mietkaution

Es ist ratsam, vom Untermieter eine Kaution zu verlangen, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Zimmer vermieten. Die Kaution muss auf einem separaten Mietzinskonto hinterlegt werden, auf den Namen des Untermieters lauten und darf nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Sie haben das Recht, die Kaution zurückzubehalten, falls der Mieter die Miete nicht bezahlt oder das Mietobjekt beschädigt. 

Kündigung des Untermietvertrags

In Bezug auf die Kündigung des Mietverhältnisses ist der Untermietvertrag mit einem herkömmlichen Mietvertrag vergleichbar: Die rechtlichen Bestimmungen zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sind die gleichen wie zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. 

Im Allgemeinen ist eine fristgerechte Kündigung nur dann möglich, wenn sie den Vereinbarungen des Vertrags entspricht und innerhalb der gesetzlichen Mindestfrist ausgesprochen wird. Die Kündigungsfristen beinhalten die folgenden Mindestfristen:

- drei Monate für Wohnungen, 

- zwei Wochen für möblierte Zimmer

- sechs Monate für gewerbliche Zwecke.

☝️Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Zu Beweiszwecken ist es ratsam, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken und eine Kündigungsbestätigung zu verlangen.

☝️Als Untervermieter müssen Sie, wie normale Vermieter auch, das amtliche Kündigungsformular verwenden. Ansonsten ist die Kündigung nicht gültig. 

Erstreckung des Untermietverhältnisses 

Der Untermieter hat gegenüber dem Hauptmieter das Recht, den Mietvertrag anzufechten und das Mietverhältnis zu erstrecken. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Untermietverhältnis nicht über das Hauptmietverhältnis hinaus erstreckt werden kann. Das bedeutet, dass wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt, er keine Erstreckung erhält, wenn die Mietwohnung untervermietet ist.

Wir helfen Ihnen

Benötigen Sie rechtliche Unterstützung bei Fragen rund ums Thema Untermiete? Eine Untervermietung kann für Hauptmieter und Untermieter gleichermassen von Vorteil sein, birgt jedoch auch einige rechtliche Risiken. 

Unsere erfahrenen Mietrechtsanwälte beraten Sie umfassend zu Ihren Rechten und Pflichten im Zusammenhang mit der Untermiete und setzen sich für Ihre Interessen ein. Sie helfen Ihnen bei der Erstellung von Untermietverträgen, der Durchsetzung von Mietzahlungen oder auch bei der Beendigung von Untermietverhältnissen.

‍