Vom Baugesuch zur Baubewilligung - Ein Ratgeber

Bauen ohne Baubewilligung ist in der Schweiz grundsätzlich verboten, so steht es im Gesetz. Im nachfolgenden Artikel erklären wir Ihnen in leicht verständlicher Weise, was Sie über das Schweizer Baurecht, die Bewilligungspflicht und das Baubewilligungsverfahren in der Schweiz wissen müssen. 

Das Schweizer Baurecht

In der Schweiz gibt es neben eidgenössischen Bestimmungen, kantonalen Gesetzen und Verordnungen auch noch kommunale Reglemente, die zusammen das Baurecht bilden.

Im Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) ist festgehalten, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Damit die Bewilligung erteilt wird, müssen die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Zonenkonformität) und das zu bebauende Land erschlossen sein. Damit die Behörde einen geplanten Bau bewilligen kann, muss ein Baugesuch eingereicht werden. In den meisten Fällen wird das Baugesuch bei der Gemeindeverwaltung eingereicht. In manchen Kantonen ist es jedoch auch die Baubehörde. 

☝️Das RPG räumt den Kantonen jedoch die Möglichkeit ein, in den kantonalen Baugesetzen Ausnahmen festzulegen, die keine Baubewilligung benötigen.

Bewilligungspflicht

In der Schweiz ist die Bewilligungspflicht für Baubewilligungen nicht einheitlich geregelt. Es gibt kantonale Unterschiede und mancherorts sogar Unterschiede zwischen den Gemeinden. Es kann jedoch gesagt werden, dass grundsätzlich alle neuen Bauten bewilligungspflichtig sind. 

Ausnahmen von der Bewilligungspflicht

Die Kantone können zudem in beschränktem Masse festlegen, welche Bauvorhaben keine Baubewilligung benötigen. Sie sind aufgrund der Regelung im RPG, wonach fest mit dem Erdboden verbundene Bauten bewilligungspflichtig sind, jedoch sehr eingeschränkt in der eigenen Gesetzgebung. In den meisten Kantonen sind nur sogenannte Kleinstbauten wegen ihrer geringen Grösse von einer Bewilligungspflicht ausgenommen. Was eine Kleinstbaute ist, entscheidet jeder Kanton für sich selbst. Nachfolgend einige weitere Ausnahmen, wobei die Auflistung nicht abschliessend ist: 

• Änderungen oder Bauvorhaben im Hausinneren sind nur dann bewilligungspflichtig, wenn sie mit einer Nutzungsänderung verbunden sind oder das Bauvorhaben einen Einfluss auf die Brandsicherheit hat. Gleiches gilt grundsätzlich für energetische Sanierungen. 
• Gewisse sichtbare Bau- oder Umbauvorhaben sind unter gewissen Umständen auch ohne Baubewilligung möglich. Damit keine Baubewilligung nötig ist, darf das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht beeinflusst werden. So können beispielsweise neue Fenster oder ein neuer Hausanstrich ohne Bewilligung durchgeführt werden, wenn sich die äusserliche Erscheinung nicht verändert.
• Photovoltaik-Panels (Solaranlagen) auf dem Dach unterstehen seit der Revision des RPG in der Regel keiner Bewilligungspflicht mehr. Meistens können solche Vorhaben im Meldeverfahren bei der zuständigen Behörde eingegeben werden. 

☝️Hier können Sie nachschauen, ob Ihre geplante bauliche Veränderung des Erdbodens bewilligungspflichtig ist. Wir empfehlen Ihnen, sich frühzeitig zu erkundigen und gegebenenfalls mit einem Baurechtsspezialisten/ einer Baurechtsspezialistin Kontakt aufzunehmen.

Das Baugesuch

Wie bereits erwähnt, gibt es bezüglich der Bewilligungspflicht kantonale oder sogar kommunale Unterschiede. Es ist daher wichtig, dass Sie, sobald Ihr Bauvorhaben konkret wird, abklären, ob Ihr Vorhaben melde- oder bewilligungspflichtig ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, können Ihnen unsere Spezialisten gerne weiterhelfen. Andernfalls können Sie sich auch bei der zuständigen Behörde melden. Nur, wenn Ihr Bauprojekt bewilligungspflichtig ist, müssen Sie ein Baugesuch einreichen.

Unterlagen einreichen

Eingereicht wird das Baugesuch bei der zuständigen Behörde (Amt für Baubewilligungen). Auf dem Formular für die Einreichung von Baugesuchen steht, welche Informationen die Behörden zur Prüfung des Gesuchs benötigen. Je nach Bauvorhaben wird das Gesuch, zur weiteren Überprüfung, noch an eine andere Stelle weitergeleitet.

Idealerweise dauert das Baubewilligungsverfahren drei Monate. Bei aufwändigen Projekten und wenn mehrere Stellen involviert sind, dauert es länger. 

💡Es ist ratsam, sich im Vorfeld mit den notwendigen Dokumenten zu befassen und sie auf Richtigkeit zu überprüfen. So kann der Prozess beschleunigt werden.

Die Vorprüfung

Die zuständige Behörde (Amt für Baubewilligungen) überprüft, ob alle Unterlagen vollständig vorhanden und ob die geplanten Bauten und Anlagen zweckkonform sind und das Land erschlossen ist. 

• Zonenkonformität: In der Schweiz wird die Landfläche in Bauzonen und Nichtbauzonen eingeteilt. Zu den Nichtbauzonen gehören die Landwirtschaftszonen oder Reservezonen. Wenn Sie ein Wohnhaus in einer Nichtbauzone errichten wollen, wird dies grundsätzlich nicht akzeptiert, da es nicht zonenkonform ist. 
• Landerschliessung: Damit ein Grundstück bebaut werden kann, muss eine rechtsgenügende Erschliessung vorliegen. Von einer solchen spricht man, wenn das Bauland erreichbar ist für die Umsetzung eines Bauprojekts. Das bedeutet, dass das Vorhandensein von Strassen (Zufahrtsstrasse) und Leitungen (Versorgungs- und Entsorgungsleitungen) rechtlich gesichert sein muss (das tatsächliche Vorhandensein ist nicht notwendig). 

💡Die Baulanderschliessung ist Sache der Nutzungsplanung. Sie wird von den Gemeinden vorgenommen. Wird im Rahmen der Nutzungsplanung eine Fläche der Bauzone zugeordnet, ist das Gemeinwesen dafür verantwortlich, diese Bauzonen grob zu erschliessen, damit sie auch bebaut werden können.

Öffentliche Publikation

Nach der Vorprüfung wird das Baubegehren veröffentlicht. Dies geschieht in den meisten Kantonen im Kantonsblatt (Amtsblatt), auf der Website und betreffenden Grundstück/ Gebäude. Während dieser Zeit können sich Nachbarn darüber informieren und allenfalls Einsprache gegen das Bauprojekt erheben. 

💡Bei kleinen Bauprojekten wird zum Teil auf die Veröffentlichung verzichtet. Stattdessen werden die betroffenen Nachbarn direkt informiert.

Einsprachen

Betroffene Nachbarn und Verbände können sich ab dem Publikationszeitpunkt während 30 Tagen gegen das Bauvorhaben wehren, indem sie eine Einsprache gegen das Baugesuch erheben. Dabei kann beispielsweise vorgebracht werden, dass gewisse gesetzliche Vorschriften nicht (ausreichend) eingehalten werden. Einsprachen sind ein Rechtsmittel, um die Einhaltung der geltenden Rechte zu überprüfen. Die zuständige Behörde muss bei der Prüfung des Baugesuchs auf die Einsprache eingehen. Einsprachen können, wenn sie rechtens sind, dazu führen, dass dem Bauvorhaben Auflagen und Bedingungen gemacht werden oder das Begehren ganz abgewiesen wird.

Ordentliche Prüfung des Baugesuchs

In diesem Schritt wird das Gesuch vom Amt für Baubewilligungen vollständig auf seine Richtigkeit hin überprüft. Für die Bewilligung muss es in erster Linie der Nutzungszone entsprechen. Nutzungszonen geben die Art der Nutzung vor und regeln die Ausgestaltung innerhalb dieser Zone. Damit ein Bauvorhaben bewilligt werden kann, muss es demnach den für diese Zone geltenden rechtlichen Grundlagen entsprechen. Dazu gehören beispielsweise Bauhöhen, Bauabstände, Fenstergrössen, Umweltschutz- oder Lärmauflagen.

Die zuständigen Behörden holen zur Beurteilung auch Stellungnahmen von anderen mitwirkenden Behörden ein. Allenfalls werden in diesem Schritt auch noch weitere Unterlagen eingeholt oder, wenn Mängel entdeckt werden, dem Projektverfasser/ der Projektverfasserin Zeit gegeben, das Projekt zu ändern oder zu ergänzen.

Bau- und Einspracheentscheid

Der Bauentscheid kann positiv oder negativ ausfallen. 

Fällt der Entscheid positiv aus, spricht man von der Baubewilligung. Es ist möglich, dass die Baubewilligung Bedingungen, Auflagen sowie Plankorrekturen enthält. In einigen Fällen werden auch Detailänderungen vorgeschrieben.

Zur gleichen Zeit wie der Bauentscheid werden auch die Einspracheentscheide eröffnet. Sie werden den Einsprecher/innen in der Regel zusammen mit einer Ausfertigung des Bauentscheids zugestellt.

Die Baubewilligung

Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, wird die zuständige Behörde die Baubewilligung (positiver Bauentscheid) ausstellen. Die Gültigkeit der Baubewilligungen ist kantonal geregelt. Sie beträgt in den meisten Kantonen jedoch mindestens zwei Jahre. Je nach Gemeinde ist eine Verlängerung der Gültigkeit möglich.

☝️ Die Baubewilligung wird erst rechtskräftig, wenn die Rekursfrist unbenutzt abgelaufen ist. Das bedeutet, dass erst nach dieser Frist mit dem Bau begonnen werden darf.

❗Wird der Bau nach Ablauf der Frist begonnen, ist die Baubewilligung nicht mehr rechtskräftig und der Baubeginn somit widerrechtlich.

Kosten für die Baubewilligung

In erster Linie richten sich die Kosten für die Prüfung der Baubewilligung nach der Grösse des Bauvorhabens.Die Entscheidgebühr setzt sich aus der Kontroll- und Prüfungsgebühr und verschiedenen Zuschlägen zusammen. Abgesehen davon gibt es grosse kommunale und kantonale Unterschiede. Viele Gemeinden und Kantone bieten Gebührenrechner an, damit Sie die ungefähren Kosten abschätzen können.

☝️Je nach Dauer und Aufwand des Baubewilligungsverfahrens können die Zuschläge einen erheblichen Beitrag ausmachen.

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