Welche Rechte hat man als Mieter/in?

Das Schweizer Mietrecht ist sehr mieterfreundlich, auch wenn dies den meisten Mietern nicht bewusst ist. Es bietet einen weitreichenden Schutz in verschiedenen Bereichen. Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie, welche Rechte Sie als Mieter/in haben und was es zu beachten gilt.

Überblick über die Mieterrechte

Viele Mieter kennen die Rechte, die ihnen zustehen, nicht. Doch gerade weil die Mietwohnung zum höchstpersönlichen Lebensbereich gehört, wird sie besonders geschützt. Es ist auch möglich, dass dem Mieter aus einem Mietverhältnis Schadenersatzansprüche zugutekommen. Mieterrechte finden sich in verschiedensten Bereichen und betreffen unter anderem den Mietvertrag, die Kündigung und das Mietverhältnis an sich. Nachfolgend haben wir Ihnen die wichtigsten Mieterrechte aufgelistet. Die Liste ist jedoch nicht abschliessend.

💡Worauf Sie beim Mietvertrag achten sollten, erfahren Sie hier.

Mängelbeseitigung

Bei der Mängelbeseitigung wird einerseits unterschieden zwischen Mängeln, die zu Beginn des Mietverhältnisses bereits bestehen, und jenen, die während der Mietdauer entstehen. Andererseits wird zwischen kleinen, mittleren und schweren Mängeln unterschieden.

Zu Beginn des Mietverhältnisses

Als Mieter hat man Anspruch darauf, dass das Mietobjekt zum im Vertrag vereinbarten Zweck taugt. Der Vermieter ist also verpflichtet, die Sache so zu übergeben, dass sie entsprechend ihrem Zweck genutzt werden kann. 

Bei einer Mietwohnung bedeutet das, dass man darin wohnen können muss. Dies wird einerseits an objektiven Massstäben gemessen. Dazu gehören zum Beispiel eine angemessene Raumtemperatur, ein funktionierender Kühlschrank oder ein neutraler Geruch in der Wohnung. Andererseits zählen dazu auch die Vereinbarungen, die zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden.

Mietsache kann nicht (entsprechend ihrem Zweck) genutzt werden

Wenn die Mietsache nun so übergeben wird, dass die Tauglichkeit entweder ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt ist, dann können Sie als Mieter 

1. vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen oder
2. die Sache übernehmen und auf gehörige Erfüllung des Vertrags beharren. Diesfalls stehen Ihnen die Möglichkeiten offen, die Sie auch haben, wenn Mängel während der Mietdauer entstehen.

Mietsache kann genutzt werden, hat jedoch Mängel

Wenn die Tauglichkeit der Mietsache entsprechend ihrem Zweck verringert ist, jedoch keine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt, können Sie so vorgehen, wie wenn der Mangel während der Mietdauer entstanden ist. 

☝️Wenn beim Einzug kleine Mängel vorhanden sind, kann der Mieter gleich vorgehen, wie  wenn es sich um mittlere oder schwere Mängel handelt, die während der Mietdauer entstanden sind.

Während der Mietdauer

Der Mieter muss Mängel, die während dem Mietverhältnis auftreten, umgehend dem Vermieter melden. Diese Meldung begründet das Recht auf Mängelbeseitigung.

Kleine Mängel

Kleine Mängel, die durch einfache Reinigung oder Ausbesserung ohne grössere Kosten behoben werden können, sind vom Mieter zu beheben. Kosten für den kleinen Unterhalt müssen vom Mieter auch dann übernommen werden, wenn ihn kein Verschulden trifft. 

💡Mängel, die handwerklich normal begabter Mieter selbst beheben können gelten als kleiner Mangel. Wenn für die Ausbesserung oder Reinigung Kosten anfallen, gilt als Faustregel, dass Kosten bis zu einem Betrag von CHF 150.-- vom Mieter getragen werden müssen.

Mittlere und schwere Mängel

Bei mittleren und schweren Mängeln hat der Mieter einen Beseitigungsanspruch. Wenn der Vermieter diesem Anspruch nicht innert angemessener Frist nachkommt, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und dem Vermieter die Rechnung zukommen lassen. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer Ersatzvornahme. Eine beliebte Alternative zur Ersatzvornahme ist die Hinterlegung des Mietzinses. In besonders schweren Fällen ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

❗Damit eine Mietzinshinterlegung korrekt abläuft müssen verschiedene Formalitäten eingehalten werden. Dazu gehört beispielsweise eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und die Androhung der Mietzinshinterlegung. Wir empfehlen Ihnen, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, den Mietzins zu hinterlegen, den Ablauf und die genaue Vorgehensweise mit Mietrechtspezialisten anzuschauen.

Neben dem Beseitigungsanspruch haben Sie als Mieter unter Umständen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion oder gar auf Schadenersatz.

Weitere Informationen zu Mängeln finden Sie hier.

Mietzinsreduktion & Schadenersatz

Wie bereits erwähnt, haben Sie als Mieter je nach Situation Anspruch auf eine Mietzinsreduktion oder Schadenersatz, wenn ein Mangel am Mietobjekt eintritt. 

☝️Es ist nicht empfehlenswert, den Mietzins selbst zu kürzen und dem Vermieter einen geringeren Betrag zu überweisen.

Bei mittleren bis schweren Mängeln kann es sein, dass neben der Mietzinsreduktion auch ein Schadenersatzanspruch besteht. So können dem Vermieter beispielsweise Kosten (Übernachtung, Transport) für einen vorübergehenden Auszug in Rechnung gestellt werden. Wenn der Vermieter beweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft, haben Sie jedoch keinen Anspruch auf Schadenersatz. Auch als geschädigte Mieter müssen Sie dazu beitragen, dass der Schaden so gering wie möglich bleibt (sog. Schadenminderungspflicht). 

Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen

Das Recht auf Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gehört zu den bedeutendsten Mieterrechten in der Schweiz. Gemäss dem Schweizer Obligationenrecht ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn damit ein “übersetzter Ertrag” erzielt wird, oder der Mietzins auf einem “übersetzten Kaufpreis” basiert. Das Gesetz hält auch fest, wann Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind. Dazu gehören beispielsweise die Anpassung an die Teuerung, höhere Hypothekarzinsen oder Kosten für den Unterhalt. 

Bei bestehenden Bauten beurteilt sich der Mietzins aufgrund der Orts- oder Quartierüblichkeit. Die Missbräuchlichkeit wird dabei anhand von mehreren Vergleichsobjekten geprüft. Wird der Anfangsmietzins von einem Mieter angefochten, muss dieser grundsätzlich beweisen, dass der Mietzins missbräuchlich ist. Gemäss Rechtsprechung geht man von einem missbräuchlichen Mietzins aus, wenn der Mietzins um mind. 10% gegenüber dem früheren erhöht wurde.

Recht auf vorzeitige Rückgabe

Unabhängig von der Kündigungsfrist oder der festen Vertragsdauer hat der Mieter das Recht auf vorzeitige Rückgabe der Mietsache, wenn er einen Nachmieter vorschlägt. Der Nachmieter muss zumutbar und zahlungsfähig sein und den Vertrag zu den bestehenden Konditionen übernehmen.

Kündigungsschutz

Wenn der Vermieter die Wohnung kündigt, muss dies mit einem amtlich genehmigten Formular geschehen. Wenn der Vermieter keinen Kündigungsgrund angibt, haben die Mieter das Recht, eine Begründung zu verlangen. Der Vermieter muss sich ebenfalls an die gesetzlichen Fristen halten. 

Untermiete

Ein weiteres, praktisch relevantes Recht ist das Recht zur Untervermietung. Klauseln in Mietverträgen, welche eine Untermiete verbieten, sind unzulässig. Wenn die Untermiete im Mietvertrag nicht ausdrücklich erlaubt ist, muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Der Vermieter kann die Zustimmung nur in folgenden drei Fällen verweigern:

• Der Mieter legt die Bedingungen zur Untermiete gegenüber dem Vermieter nicht offen.
• Die Untermiete wird rechtsmissbräuchlich betrieben.
• Durch die Untervermietung erwachsen dem Vermieter erhebliche Nachteile.

Wir helfen Ihnen

Das Mietrecht enthält einen weitgehenden Mieterschutz. Es ist wichtig, seine Rechte zu kennen, um gegebenenfalls entsprechend handeln zu können. Anwälte und Anwältinnen für Mietrecht können Sie dabei unterstützen, Ihre Rechte zu wahren.