L'acquisition de terrains par des personnes à l'étranger

Introduction

Le droit immobilier suisse présente des défis particuliers pour les acheteurs étrangers. Le cadre juridique, notamment la Lex Koller (également connue sous le nom de Lex Friedrich), régit l'acquisition de terrains par des personnes à l'étranger. Dans cet article, nous expliquons les points clés de la Lex Koller et son impact sur les intéressés étrangers du marché immobilier.

Qu'est-ce que la Lex Koller ?

La Lex Koller - officiellement la loi fédérale sur l'acquisition de terrains par des personnes étrangères (BewG) - constitue une loi importante dans la politique immobilière suisse. Elle réglemente la manière dont les personnes et entreprises étrangères peuvent acquérir des terrains en Suisse.

Contexte de la Lex Koller

La Lex Koller trouve ses origines dans les années 1960. Elle découle de deux lois antérieures : la Lex von Moos (1961) et la Lex Friedrich (1983). Le nom "Koller" fait référence à Arnold Koller, un ancien conseiller fédéral qui a apporté des modifications importantes à la loi en 1997.

Les objectifs de la Lex Koller

L'objectif principal de la loi est de prévenir une "dépossession excessive du sol national" et ainsi de protéger le marché immobilier suisse. Cela signifie que la loi vise à empêcher que trop d'acheteurs étrangers acquièrent des biens en Suisse et que le contrôle du marché immobilier soit perdu.

Les restrictions légales

En Suisse, des règles particulières s'appliquent à certaines catégories de personnes pour l'acquisition de biens immobiliers. En particulier, les "personnes à l'étranger" sont concernées par des restrictions spécifiques. Sont considérées comme telles :

• Les ressortissants étrangers résidant hors de Suisse

• Les citoyens de pays de l'UE ou de l'AELE vivant en Suisse sans permis de séjour B, C ou L

• Les ressortissants d'autres pays résidant en Suisse, à condition qu'ils ne disposent pas d'un permis d'établissement C

En revanche, les personnes suivantes peuvent acquérir des biens immobiliers en Suisse sans restrictions :

• Les ressortissants suisses, même s'ils possèdent une autre nationalité ou vivent à l'étranger

• Les personnes de l'UE ou de l'AELE ayant une résidence légale et effective en Suisse et un permis de séjour valide (B, C ou, dans certains cas, L)

• Les ressortissants de pays tiers ayant un permis C et résidant effectivement en Suisse

Les acquisitions immobilières par des personnes morales sont également soumises à certaines conditions : l'entreprise doit avoir son siège en Suisse et être exclusivement contrôlée par des personnes qui ne sont pas considérées comme "personnes à l'étranger". Par conséquent, les constructions via des sociétés de capitaux nationales ne sont pas accessibles aux acheteurs étrangers. Ce qui détermine l'obligation de permis est la personne physique économiquement habilitée.

Les exceptions légales

Malgré les restrictions pour les acheteurs étrangers, il existe plusieurs exceptions permettant l'acquisition de biens immobiliers en Suisse :

1. Utilisation commerciale

2. Résidence et permis

3. Sociétés immobilières cotées en bourse

4. Résidences secondaires dans les régions touristiques

Déclaration Lex Koller lors de la création d'une entreprise

Dans le cadre de la création d'une entreprise (comme une SA ou Sàrl), dont l'objet inclut l'acquisition ou la possession de biens immobiliers, un témoignage désigné Lex Koller est requis. Les participants à la création doivent confirmer que ni l’implication de personnes étrangères, au sens de la BewG, n’est prévue, ni, s’il en est ainsi, qu’aucun achat de terrain soumis à permis n’est planifié. Cette déclaration fait partie des documents de création et est exigée lors de l'inscription au registre du commerce.

L'objectif de cette réglementation est d'éviter les évasions fiscales où des personnes étrangères pourraient indirectement acquérir des terrains via des structures d'entreprise sans passer par une procédure de demande de permis.

Conseil juridique

En raison des risques juridiques élevés et des réglementations complexes concernant l'acquisition de biens immobiliers par des personnes à l'étranger, il est vivement recommandé de solliciter les conseils juridiques d'un spécialiste qualifié. Cela garantit que toutes les conditions requises sont remplies et que les pièges juridiques sont évités.

Conclusion et perspectives d'évolution future du droit immobilier suisse

La Lex Koller reste un outil central pour réguler les investissements immobiliers étrangers en Suisse. L'avenir de la Lex Koller sera marqué par des ajustements continus aux conditions économiques changeantes. Bien que certaines assouplissements soient envisageables, la fonction fondamentale de protection du marché immobilier suisse perdurera. Les investisseurs étrangers devront continuer à planifier soigneusement pour répondre aux exigences légales.