Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
17.04.2025
Einleitung
Das Schweizer Immobilienrecht stellt ausländische Käufer und Käuferinnen vor besondere Herausforderungen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Lex Koller (auch als Lex Friedrich bekannt), regeln den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Punkte der Lex Koller und wie sie sich auf ausländische Immobilieninteressierte auswirken.
Was ist die Lex Koller?
Die Lex Koller - offiziell das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) - ist ein wichtiges Gesetz in der Schweizer Immobilienpolitik. Es regelt, wie ausländische Personen und Unternehmen Grundstücke in der Schweiz erwerben können.
Hintergrund der Lex Koller
Die Lex Koller hat ihre Ursprünge in den 1960er Jahren. Sie entstand aus zwei früheren Gesetzen: der Lex von Moos (1961) und der späteren Lex Friedrich (1983). Der Name "Koller" bezieht sich auf Arnold Koller, einen ehemaligen Bundesrat, der 1997 wichtige Änderungen an dem Gesetz vornahm.
Die Ziele der Lex Koller
Das Hauptziel des Gesetzes ist es, eine übermässige "Überfremdung des einheimischen Bodens" zu verhindern und damit den Schweizer Immobilienmarkt zu schützen. Dies bedeutet, dass das Gesetz darauf abzielt, zu verhindern, dass zu viele ausländische Käufer Eigentum in der Schweiz erwerben und somit die Kontrolle über den Immobilienmarkt verloren geht.
Die rechtlichen Einschränkungen
In der Schweiz gelten beim Erwerb von Immobilien besondere Regeln für bestimmte Personengruppen. Dabei sind insbesondere sogenannte „Personen im Ausland“ betroffen, für die spezielle Einschränkungen bestehen. Als solche gelten:
Ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz
Bürgerinnen und Bürger aus EU- oder EFTA-Staaten, die in der Schweiz leben, jedoch keine Aufenthaltsbewilligung B, C oder L besitzen
Staatsangehörige anderer Länder mit Wohnsitz in der Schweiz, sofern sie nicht über eine Niederlassungsbewilligung C verfügen
Demgegenüber dürfen folgende Personen ohne Einschränkungen Immobilien in der Schweiz erwerben:
Schweizer Staatsangehörige, auch wenn sie zusätzlich eine andere Staatsbürgerschaft besitzen oder im Ausland leben
Personen aus EU- oder EFTA-Staaten mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz und gültiger Aufenthaltsbewilligung (B, C oder in gewissen Fällen L)
Drittstaatsangehörige mit C-Bewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz
Immobilienkäufe über juristische Personen unterliegen ebenfalls bestimmten Voraussetzungen: Die Gesellschaft muss ihren Sitz in der Schweiz haben und darf ausschliesslich von Personen kontrolliert werden, die nicht als „Personen im Ausland“ gelten. Konstruktionen über inländische Kapitalgesellschaften stehen ausländischen Käufern somit nicht offen. Ausschlaggebend für die Bewilligungspflicht ist die natürliche Person, die wirtschaftlich berechtigt ist.
Die rechtlichen Ausnahmen
Trotz der Einschränkungen für ausländische Käufer gibt es verschiedene Ausnahmen, bei denen ein Immobilienerwerb in der Schweiz möglich ist:
Gewerbliche Nutzung
Wohnsitz und Bewilligung
Börsenkotierte Immobiliengesellschaften
Ferienwohnungen in Tourismusregionen
Lex-Koller-Erklärung bei der Gründung einer Gesellschaft
Auch im Rahmen der Gründung einer Gesellschaft (z. B. AG oder GmbH), deren Zweck den Erwerb oder Besitz von Immobilien umfasst, ist die Abgabe einer sogenannten Lex-Koller-Erklärung erforderlich. Dabei bestätigen die Gründungsbeteiligten, dass entweder keine ausländischen Personen im Sinne des BewG beteiligt sind oder – falls doch – dass kein bewilligungspflichtiger Grundstückserwerb geplant ist. Diese Erklärung ist Bestandteil der Gründungsunterlagen und wird im Rahmen der Eintragung im Handelsregister verlangt.
Ziel dieser Regelung ist es, Umgehungstatbestände zu verhindern, bei denen ausländische Personen über Gesellschaftsstrukturen indirekt Grundstücke erwerben könnten, ohne ein Bewilligungsverfahren durchlaufen zu müssen.
Rechtliche Beratung
Aufgrund der hohen rechtlichen Risiken und der komplexen Regelungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland wird eine individuelle Rechtsberatung durch eine qualifizierte Fachperson ausdrücklich empfohlen. Nur so kann sichergestellt werden, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und rechtliche Fallstricke vermieden werden.
Fazit und Ausblick auf zukünftige Entwicklungen im Schweizer Immobilienrecht
Die Lex Koller bleibt ein zentrales Instrument zur Regulierung ausländischer Immobilieninvestitionen in der Schweiz. Die Zukunft der Lex Koller wird von kontinuierlichen Anpassungen an die sich wandelnden wirtschaftlichen Bedingungen geprägt sein. Während einige Lockerungen denkbar sind, wird die grundlegende Schutzfunktion für den Schweizer Immobilienmarkt bestehen bleiben. Ausländische Investoren werden weiterhin sorgfältig planen müssen, um die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.