Schadensersatz wegen Bauverzug: Das Wichtigste in Kürze

Der Bauverzug ist ein häufig auftretendes Problem in Bau- und Werkverträgen und kann erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen. In diesem Blogbeitrag geben wir einen Überblick über das Thema Bauverzug, die rechtlichen Grundlagen, die relevanten Termine und die möglichen rechtlichen Folgen. Darüber hinaus erläutern wir die Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch bei Bauverzug und die Höhe des möglichen Schadenersatzes. 

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Was bedeutet Bauverzug?

In Bauverträgen, die zwischen Bauherren (Auftraggeber) und Unternehmen (Auftragnehmer) abgeschlossen werden, ist in der Regel ein Zeitplan enthalten. Dieser Zeitplan legt fest, zu welchen Zwischen- oder Endterminen die vereinbarten Leistungen erbracht werden sollen. Obwohl in der Planung normalerweise zeitliche Puffer berücksichtigt werden, ist es dem Auftragnehmer nicht immer möglich, diese Fristen einzuhalten. Dadurch gerät er in Verzug.

Die Folgen einer Bauzeitüberschreitung hängen von verschiedenen Faktoren ab. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Frage, ob die Verzögerung der Bauzeit im Einfluss- und Verantwortungsbereich des Auftragnehmers liegt. Ebenfalls entscheidend ist, welche rechtlichen Bestimmungen für den Bauvertrag gelten.

Welche rechtlichen Grundlagen kommen zur Anwendung?

Das rechtliche Verhältnis zwischen Bauherr und Auftragnehmer ergibt sich grundsätzlich aus den Bestimmungen des Werkvertragsrechts. Da die Regelungen des OR jedoch keine spezifischen Vorgaben zu Bauverträgen enthalten, hat der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) die private SIA-Norm 118 über "Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten" erstellt. Bei der SIA-Norm handelt es sich um eine differenzierte und praxiserprobte Grundlage für jeden Bauvertrag.
☝️ Die SIA-Norm 118 gilt nur, wenn ihre Anwendung ausdrücklich im Rahmen des Vertragsschlusses zwischen den Parteien vereinbart wurde. Wird die SIA-Norm grundsätzlich für anwendbar erklärt, aber werden im konkreten Vertrag trotzdem davon abweichende Regelungen vereinbart, hat die SIA-Norm in diesem Bereich keine Geltung mehr, da private Vereinbarungen zwischen den PArteien der SIA-Norm vorgehen.

Welche Termine sind entscheidend?

Normalerweise enthalten Verträge zwischen Bauherren und Unternehmen eine vertraglich festgelegte Frist, innerhalb derer eine Leistung erbracht werden muss. Diese Frist kann entweder ein bestimmtes Datum oder einen Zeitraum wie beispielsweise "sechs Monate nach Beginn der Bauarbeiten" oder "Lieferung in 2-3 Wochen" umfassen.

Termine bei bestimmtem Datum

Wenn ein bestimmtes Datum (auch als Verfalltag bezeichnet) vereinbart wurde und das Unternehmen die Arbeit nicht rechtzeitig abschliesst oder das Material nicht liefert, gerät das Unternehmen automatisch in Verzug. Der Verzug stellt die rechtliche Voraussetzung für weitere Schritte dar. 

☝️Wurde ein Verfalltag vereinbart, ist keine Mahnung notwendig.

Termine bei Zeitraum

In Fällen, in denen keine Vereinbarung getroffen oder nur ein grober Zeitraum vereinbart wurde, müssen Sie das Unternehmen zunächst durch eine Mahnung in Verzug setzen und ihm zusätzlich eine angemessene Nachfrist setzen. Innerhalb dieser Nachfrist hat das Unternehmen die Möglichkeit, die Leistung noch zu erbringen. 

☝️ Es ist äusserst wichtig, dass Sie das Unternehmen rechtzeitig mahnen und ihm eine angemessene Nachfrist einräumen. Zu Beweiszwecken ist es sinnvoll, wenn Sie die Mahnung per Einschreiben verschicken.

Rechtsfolgen beim Bauverzug

Wenn ein Unternehmen in Verzug gerät, obliegt es Ihnen als Bauherr (Auftraggeber), über den nächsten Schritt zu entscheiden. Grundsätzlich stehen Ihnen drei Möglichkeiten zur Verfügung: 

1. Sie können darauf bestehen, dass das Unternehmen die Arbeiten abschliesst und ihm eine Nachfrist ansetzen.
2. Sie können vom Vertrag zurücktreten.
3. Sie können den Werkvertrag kündigen.

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Jede dieser Optionen birgt Vor- und Nachteile. Je nach Projekt und Fortschritt kann es schneller oder kostengünstiger sein, wenn der Sanitärhandwerker den Badumbau abschliesst.Es kann jedoch auch umgekehrt sein. 

☝️ Vor allem haben die drei Optionen unterschiedliche rechtliche Auswirkungen in Bezug auf Schadenersatzansprüche. Überlegen Sie daher gut, bevor Sie eine Entscheidung treffen, da diese endgültig ist.

✅ Unsere  AnwältInnen für Baurecht unterstützen Sie gerne bei der Frage, welche Möglichkeit in Ihrem individuellen Fall die beste Lösung darstellt. 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um Schadenersatz beim Bauverzug zu erhalten?

Eine Verzögerung der Bauzeit führt nicht automatisch zu einem Schadenersatzanspruch. Um entsprechende Rechte geltend zu machen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Fälligkeit des Anspruchs
• Mahnung durch den Auftragnehmer
• Schuld liegt beim Unternehmen

💡Wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind, spricht man vom Schuldnerverzug. Aus dem Schuldnerverzug resultiert ein Schadenersatzanspruch.

Die Fälligkeit

Wenn eine Forderung fällig ist, haben Sie als Auftraggeber das Recht, die Erfüllung der Schuld durch den Auftragnehmer zu verlangen. 

Der Zeitpunkt, zu dem die Leistung erbracht werden muss, hängt, wie bereits erwähnt, von der individuellen Vereinbarung der Fristen ab. In einem Bauwerkvertrag ist in der Regel eine entsprechende Klausel enthalten. Oft wird ein spezifisches Datum genannt, das als Fertigstellungszeitpunkt gilt. Es kann jedoch auch ein sogenannter bestimmbarer Termin vereinbart werden.

☝️Falls keine vertragliche Fristvereinbarung mit dem Auftragnehmer getroffen wurde, gestaltet sich die Bestimmung des Fälligkeitszeitpunkts schwierig. Grundsätzlich gilt jedoch folgendes: Der Bauunternehmer ist dazu verpflichtet, zügig mit dem Bau zu beginnen und das Werk innerhalb einer angemessenen Zeit abzuschliessen. Die genaue Bedeutung dessen wird in der Praxis jedoch oft unterschiedlich ausgelegt, was zu Konflikten führen kann.

✅ Durch die langjährige Erfahrung können unsere ExpertInnen einschätzen, was unter “angemessener Zeit” zu verstehen ist, und Sie bei einer allfälligen rechtlichen Auseinandersetzung fundiert beraten. Auch für Bauunternehmer, die rechtlichen Rat suchen, ist ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt ein kompetenter Ansprechpartner.

Die Mahnung

Was ist eine Mahnung?

Eine Mahnung stellt eine (schriftliche) Aufforderung des Gläubigers an den Schuldner dar, dass er seine vertraglich vereinbarte Leistung zu erbringen hat. 

☝️Die Mahnung sollte unbedingt eindeutig und unmissverständlich formuliert sein, denn nur so kann der Schuldner (Auftragnehmer) in Verzug gesetzt werden.  

💡Damit eine Mahnung wirksam ist, muss sie dem Schuldner zugegangen sein (sogenanntes Zugangsprinzip). Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, die Mahnung schriftlich zu verfassen und eingeschrieben zu versenden.

Wann braucht es eine Mahnung?

Wie bereits erwähnt, können Sie die Fertigstellung des Werks verlangen, wenn die Forderung fällig ist. Damit Sie von den Rechtsfolgen des Bauverzugs Gebrauch machen und gegebenenfalls Schadenersatz verlangen können, wird in der Regel vorausgesetzt, dass Sie den Auftragnehmer (Schuldner) mahnen.

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Es besteht jedoch nicht immer die zwingende Notwendigkeit einer Mahnung:

•  Wenn Sie mit dem Werkunternehmer einen bestimmten Fertigstellungstermin (Verfalltag) vereinbart haben, befindet er sich automatisch nach Ablauf dieser Frist in Verzug. Diese Ausnahme gilt sowohl für konkrete Termine als auch für grob definierte Zeitpunkte. Entscheidend für die Notwendigkeit einer Mahnung ist die Frage, ob der Zeitpunkt der Leistungserbringung eindeutig bestimmbar ist. Kann diese Frage bejaht werden, erübrigt sich eine Mahnung. Andernfalls müssen Sie den Auftragnehmer mit einer Mahnung in Verzug setzen.
• Eine Mahnung ist auch entbehrlich, wenn der Auftragnehmer von sich aus die Leistung verweigert. Eine direkte Erklärung ist hierfür nicht erforderlich. Es genügt, dass der Unternehmer seinen Willen durch sein Handeln zum Ausdruck bringt. Dadurch gerät er ohne weiteres Zutun des Gläubigers in Verzug.

Verschulden

Das dritte Kriterium ist das Verschulden. Verzug wird nur dann angenommen, wenn die verzögerte Fertigstellung des Werks dem Auftragnehmer (Schuldner) zugeordnet werden kann. Hierfür muss der Schuldner zumindest leicht fahrlässig gehandelt haben.

💡Das Gesetz geht vom Verschulden des Schuldners aus. Das bedeutet, dass er beweisen muss, dass er nicht für die Verzögerung der Fertigstellung verantwortlich ist. 

Verzögerung durch den Auftraggeber / Architekten

In der Praxis kommt es oft zu Verzögerungen im Bauablauf, die auf Handlungen des Auftraggebers oder seines Architekten zurückzuführen sind, weil beispielsweise zusätzliche Leistungen verlangt oder der Plan geändert wird. Resultieren diese Änderungen und Anpassungen in zusätzlichen Leistungen von Seiten des Auftragnehmers (Schuldners) oder führt es dazu, dass mehr Zeit für die Fertigstellung benötigt wird, wird der vereinbarte Zeitpunkt verhältnismässig nach hinten angepasst.

☝️ Als Auftraggeber haben Sie gewisse Mitwirkungspflichten. Wenn Sie diesen Mitwirkungspflichten nicht nachkommen, geraten Sie in den sogenannten Annahmeverzug. Wenn daraus Verzögerungen resultieren, kann dies dem Auftragnehmer nicht vorgeworfen werden.

Verzögerung durch ausserbetriebliche Ereignisse

Es gibt Ereignisse, die dem Schuldner nicht direkt zugeordnet werden können, aber trotzdem angerechnet werden. Dazu gehören gewisse Gegebenheiten, wie die betreffende Baustellensituation sowie die klimatischen Bedingungen und Witterungsverhältnisse. Der Auftragnehmer muss diese Gegebenheiten bei seiner Planung berücksichtigen und einkalkulieren. Tut er dies nicht und resultiert daraus eine Verzögerung, hat er fahrlässig gehandelt. 

☝️ Wenn die Gründe, die für die Verzögerung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht  vorhersehbar waren, kann dies dem Schuldner nicht zugerechnet werden.  

✅ Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob das betreffende Ereignis dem Bauunternehmer zugerechnet werden muss, stehen Ihnen unsere BaurechtsanwältInnen gerne zur Verfügung.

Wie hoch ist der Schadenersatz beim Bauverzug?

Wenn alle Voraussetzungen des Schuldnerverzugs erfüllt sind, können Sie gegen den Schuldner (Auftragnehmer) einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen.

💡Ziel des Schadensersatzes ist, dass Sie vermögensrechtlich so gestellt werden, wie wenn die Leistung fristgerecht erbracht worden wäre. 

Zwischen dem Verzug und den geltend gemachten Nachteilen muss ein nachweisbarer Zusammenhang bestehen. Der Anspruch auf Schadenersatz umfasst in der Regel auch sonstige Aufwendungen, die aufgrund des Verzugs entstehen. Hierbei kann beispielsweise an entgangenen Gewinn durch ausbleibende Mieteinnahmen, die Miete einer Ersatzwohnung oder Zinsaufwendungen für eine längere Inanspruchnahme eines Kredits gedacht werden. Der Werkunternehmer ist grundsätzlich auch verpflichtet, die Anwaltskosten für die Rechtsverfolgung zu erstatten.

Wir helfen Ihnen

Bauen ist ein komplexer Prozess, der oft mit unerwarteten Herausforderungen verbunden ist. Bauverzögerungen können erhebliche Auswirkungen auf Ihre Bauprojekte haben, sei es finanziell, zeitlich oder im Hinblick auf Ihre Geschäftsziele. In solchen Situationen ist es von entscheidender Bedeutung, einen zuverlässigen und kompetenten Baurechtsanwalt an Ihrer Seite zu haben, der Ihnen bei der Lösung Ihrer rechtlichen Probleme behilflich ist. Unsere erfahrenen BaurechtsanwältInnen stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihnen in dieser schwierigen Situation zu helfen.

Mit umfangreichem Fachwissen und langjähriger Erfahrung unterstützen wir Bauunternehmen sowie Auftragnehmer und Bauherren bei der Bewältigung von Bauverzögerungen.

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