Qu'est-ce que la Lex Koller ?
La Lex Koller - officiellement la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) - est une loi importante de la politique immobilière suisse. Elle réglemente la manière dont les personnes et les entreprises étrangères peuvent acquérir des immeubles en Suisse.
Origines de la Lex Koller
La Lex Koller puise ses origines dans les années 1960. Elle est issue de deux lois antérieures : la Lex von Moos (1961) et la Lex Friedrich (1983) qui lui a succédé. Le nom « Koller » fait référence à Arnold Koller, ancien conseiller fédéral, qui a procédé à d'importantes modifications de la loi en 1997.
Les objectifs de la Lex Koller
L'objectif principal de la loi est de prévenir une « emprise étrangère disproportionnée sur le sol national » et de protéger ainsi le marché immobilier suisse. Cela signifie que la loi vise à éviter qu'un trop grand nombre d'acheteurs étrangers n'acquièrent des propriétés en Suisse et que le contrôle du marché immobilier ne soit ainsi perdu.
Les restrictions juridiques
En Suisse, des règles particulières s'appliquent à l'acquisition de biens immobiliers pour certains groupes de personnes. Les personnes dites « à l'étranger », pour lesquelles des restrictions spécifiques existent, sont particulièrement concernées. Sont considérées comme telles :
Les ressortissants étrangers ayant leur domicile hors de Suisse
Les citoyennes et citoyens d'États membres de l'UE ou de l'AELE qui vivent en Suisse, mais qui ne possèdent pas d'autorisation de séjour B, C ou L
Les ressortissants d'autres pays domiciliés en Suisse, pour autant qu'ils ne disposent pas d'une autorisation d'établissement C
En revanche, les personnes suivantes peuvent acquérir des biens immobiliers en Suisse sans restriction :
Les ressortissants suisses, même s'ils possèdent en plus une autre nationalité ou vivent à l'étranger
Les personnes originaires d'États de l'UE ou de l'AELE ayant leur domicile légal et effectif en Suisse et disposant d'une autorisation de séjour valable (B, C ou, dans certains cas, L)
Les ressortissants d'États tiers titulaires d'une autorisation C et ayant leur domicile effectif en Suisse
Les acquisitions immobilières par le biais de personnes morales sont également soumises à certaines conditions : la société doit avoir son siège en Suisse et doit être exclusivement contrôlée par des personnes qui ne sont pas considérées comme des « personnes à l'étranger ». Les montages par le biais de sociétés de capitaux nationales ne sont donc pas ouverts aux acheteurs étrangers. L'élément déterminant pour l'obligation d'assujettissement à autorisation est la personne physique qui est l'ayant droit économique.
Les exceptions légales
Malgré les restrictions imposées aux acheteurs étrangers, il existe plusieurs exceptions permettant l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse :
Usage commercial
Domicile et autorisation
Sociétés immobilières cotées en bourse
Logements de vacances dans les régions touristiques
Déclaration Lex Koller lors de la constitution d'une société
Dans le cadre de la constitution d'une société (par ex. SA ou Sàrl) dont le but social englobe l'acquisition ou la détention de biens immobiliers, la remise d'une déclaration dite Lex Koller est également requise. Par cette déclaration, les fondateurs certifient qu'aucune personne à l'étranger au sens de la LFAIE ne participe à la société ou – si tel est le cas – qu'aucune acquisition d'immeuble soumise à autorisation n'est prévue. Cette déclaration fait partie intégrante des documents de constitution et est exigée dans le cadre de l'inscription au registre du commerce.
L'objectif de cette réglementation est d'éviter les cas d'élusion par lesquels des personnes à l'étranger pourraient acquérir indirectement des immeubles par le biais de structures de société sans devoir se soumettre à une procédure d'autorisation.
Conseil juridique
En raison des risques juridiques élevés et de la complexité des réglementations liées à l'acquisition de biens immobiliers par des personnes à l'étranger, il est expressément recommandé de faire appel aux conseils juridiques personnalisés d'un professionnel qualifié. C'est le seul moyen de s'assurer que toutes les conditions sont remplies et d'éviter les pièges juridiques.
Conclusion et perspectives sur les développements futurs du droit immobilier suisse
La Lex Koller demeure un instrument central de régulation des investissements immobiliers étrangers en Suisse. L'avenir de la Lex Koller sera marqué par des adaptations continues aux conditions économiques en constante évolution. Bien que certains assouplissements soient envisageables, la fonction essentielle de protection du marché immobilier suisse subsistera. Les investisseurs étrangers devront continuer à planifier soigneusement leurs projets afin de respecter les exigences légales.