Die Errichtung eines neuen Gebäudes oder die Renovierung eines bestehenden Hauses ist in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Aus diesem Grund ist es von grosser Bedeutung, dass Sie als Bauherrschaft angemessene Sicherheitsmassnahmen ergreifen und sicherstellen, dass sämtliche Arbeiten rechtmässig durchgeführt werden. Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, was Baumängel sind, wie Sie bei Baumängeln vorgehen müssen und welche Ansprüche bei Baumängeln bestehen.
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Was versteht man unter einem Baumangel?
Der Begriff Baumangel bezieht sich auf die Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Zustand der Baute und dem eigentlich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) eines Bauwerks zum Zeitpunkt der Abnahme.
☝️Ein Baumangel kann bereits während der Bauarbeiten festgestellt werden oder erst, wenn der Bau abgeschlossen ist. Als Bezugspunkt für den Soll-Zustand dienen stets die vertraglichen Vereinbarungen im Bauvertrag.
Ein Mangel tritt auf, wenn bestimmte Merkmale oder Elemente fehlen oder das Gebäude anderweitig nicht ordnungsgemäss nutzbar ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mangel das gesamte Bauwerk oder nur spezifische Bereiche des Hauses oder der Wohnung betrifft.
Problematik von Baumängeln
Bauherren sollten Baumängel nicht leichtfertig hinnehmen, unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnhaus, eine Anlageimmobilie oder eine andere Art von Immobilie handelt. Denn Baumängel können unter anderem dazu führen, dass das Gebäude entweder gar nicht genutzt werden kann oder zumindest nicht im geplanten Umfang. Daneben mindern Mängel zwangsläufig den Wert des Objekts.
☝️Nehmen Sie die Besichtigung und die Abnahme am während des Bauprozesses oder zumindest an dessen Ende ernst. Dies ist wichtig, um Baumängel zu erkennen und sich so rechtzeitig gegen die Vertragsverletzung zu wehren.
Rechtsgrundlagen für Baumängel
Je nach vertraglicher Vereinbarung ist das Obligationenrecht, beziehungsweise die Bestimmungen zum Werkvertrag oder die SIA-Norm 118 anwendbar.
✅ Welche Bestimmungen anwendbar sind, können Sie dem betreffenden Bauvertrag entnehmen. Wenn nicht explizit festgehalten wurde, dass die SIA-Norm 118 zur Anwendung kommt, gilt das OR.
Die rechtliche Bedeutung der Abnahme im Baurecht
Spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme muss das Bauwerk frei von Mängeln sein. Die Abnahme ist von entscheidender Bedeutung für die Mängelrechte des Bestellers:
- Mit der Abnahme findet nicht nur eine erste Prüfung des fertigen Bauwerks statt.
- Mit der Abnahme beginnen alle Fristen für Mängelansprüche zu laufen.
Eine Abnahme mit Prüfung findet jedoch nur statt, wenn die Parteien die Anwendung der SIA-Norm 118 vertraglich vereinbart haben. Falls keine solche Vereinbarung getroffen wurde, sieht die gesetzliche Regelung keine Abnahme vor. In diesem Fall muss der Unternehmer das Werk lediglich übergeben.
💡Auch wenn die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vertraglich vereinbart wurde, ist es möglich dass keine gemeinsame Abnahme stattfindet: Das ist möglich, wenn keine gemeinsame Abnahme verlangt wird oder der Besteller nicht an der Überprüfung mitwirkt. Kommt es nicht zu einer gemeinsamen Abnahme, gilt, dass das Werk einen Monat nach der Mitteilung des Unternehmers, dass er die gemeinsame Prüfung durchführen möchte, als abgenommen gilt.
⚠️Wenn der Unternehmer die Mitwirkung bei der Prüfung verweigert, kommt es jedoch nicht zur Abnahme (Art. 164 SIA-118).
Abnahme gemäss SIA-Norm 118
Wenn bei der gemeinsamen Prüfung keine oder nur unwesentliche Mängel festgestellt werden, wird das Werk mit Abschluss der Prüfung als abgenommen betrachtet.
Etwaige Mängel, die bei der Prüfung festgestellt und vom Besteller beanstandet wurden, müssen vom Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist behoben werden. Die Mängel sowie die für ihre Behebung festgesetzte Frist müssen im Abnahmeprotokoll vermerkt werden.
💡Wenn bei der Abnahme Mängel festgestellt werden, diese jedoch vom Besteller nicht beanstandet werden, gilt das Werk hinsichtlich dieser Mängel als genehmigt und der Unternehmer haftet nicht mehr dafür.
✅Wir empfehlen Ihnen, alle festgestellten Mängel in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen und eine Frist zur Behebung anzusetzen.
Der Besteller kann die Abnahme nur dann verweigern, wenn das Werk erhebliche Mängel aufweist, die eine Abnahme unzumutbar machen. Der Unternehmer muss dann die Mängel beheben. Nach Abschluss der Arbeiten findet eine erneute Prüfung statt.
Abnahme ohne SIA-Norm
Wenn die Parteien die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 nicht vereinbart haben, kommt das Obligationenrecht, genauer die Regelungen zum Werkvertrag zur Anwendung. Grundsätzlich findet demnach keine gemeinsame Prüfung statt. Es kann jedoch eine solche vereinbart werden.
Der Besteller muss das Werk «sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist» selbständig überprüfen und den Unternehmer über festgestellte Mängel informieren.
✅Die Zeit, die Ihnen für die Überprüfung zur Verfügung steht, hängt von den konkreten Umständen ab. Daher empfehlen wir Ihnen, das Werk unverzüglich zu überprüfen. Etwaige festgestellte Mängel sollten jedoch innerhalb einer Frist von einer Woche beanstandet werden.
Zeitpunkt um Baumängel zu melden
Grundsätzlich können Sie als Bauherr oder Bauherrin den Baumangel auch während der Bauarbeiten melden. Das ist insbesondere bei Bestandteilen sinnvoll, die später nicht mehr sichtbar sind.
Wenn ein Bauherr während der Abnahme einen oder mehrere Mängel feststellt, müssen diese umgehend gemeldet werden.
💡Wenn die SIA-Norm 118 für den Vertrag gilt, gibt es für Mängel, die nach der Abnahme entdeckt werden, eine gewisse Flexibilität - in diesem Fall kann ein Immobilieneigentümer diese innerhalb der festgelegten Fristen jederzeit melden.
Die Frist für die Geltendmachung der Ansprüche beginnt ab dem Zeitpunkt der Abnahme (SIA-Norm 118) oder der Übergabe (Obligationenrecht) des Projekts nach Abschluss der Arbeiten.
Verjährungsfristen zur Geltendmachung von Baumängeln
Die Verjährungsfristen können je nach geltenden rechtlichen Grundlagen variieren.
SIA Norm 118: Wenn der Bauherr oder die Bauherrin nach der gemeinsamen Abnahme Mängel entdeckt, die bei der Abnahme nicht bemerkt wurden, gilt folgendes:
- Für offene Mängel gilt eine Frist von zwei Jahren.
- Für versteckte Mängel gilt eine Frist von fünf Jahren.
OR: Es gibt in der Regel, wie bereits erwähnt, keine gemeinsame Abnahme, sondern nur eine Übergabe und der Bauherr muss das Bauwerk nachträglich selbst überprüfen. Bezüglich der Verjährungsfrist gilt folgendes:
- Bei beweglichen Werken gilt eine Frist von zwei Jahren.
- Bei unbeweglichen Werken gilt eine Frist von fünf Jahren.
⚠️ Wurden Baumängel absichtlich verschwiegen, verlängert sich die Verjährungsfrist auf zehn Jahre.
Wie mache ich Baumängel geltend?
Eine Mängelrüge dient der Feststellung eines Mangels durch den Auftraggeber. Wird der Mangel während der Abnahme festgestellt, sollte dieser in einem Mängelprotokoll vermerkt werden, welches die Mängelrüge ersetzen kann. Aus der Mängelrüge sollte einerseits ersichtlich sein, um welches Bauwerk bzw. Projekt es sich handelt, und andererseits, was bemängelt wird.
✅ Wir empfehlen Ihnen, eine allfällige Rüge schriftlich einzureichen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Ansprüche nicht geltend gemacht werden können.
Was passiert, nach der Mängelrüge?
Wenn die Mängelrüge innerhalb der festgelegten Fristen beim Bauunternehmen eingeht, muss dieses entsprechend reagieren. Je nach Situation gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Lösung der Probleme. Dazu gehören beispielsweise:
- Behebung der Mängel bzw. Nachbesserung des Bauwerks
- Minderung des Werkpreises, falls dies vom Bauherrn bevorzugt wird
- Vertragsrücktritt
- Schadensersatzforderungen
☝️ Bei besonders schwerwiegenden Mängeln kann unter Umständen Schadenersatz gefordert werden.
Wir helfen Ihnen
Wie bereits erwähnt, sollten Baumängel, da neben finanziellen Einbussen auch sonstige Nachteile entstehen können, ernst genommen werden. Unsere BaurechtanwältInnen unterstützen Sie gerne bei Fragen rund um Baumängel und können Sie auch bei der Erstellung einer Mängelrüge unterstützen. ExpertInnen behalten Sie die Fristen im Auge und unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte geltend zu machen.
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