Als VermieterIn in der Schweiz ist es wichtig, die Rechte und Pflichten zu kennen, die Ihnen zustehen. Ob Sie gerade erst in das Vermietungsgeschäft einsteigen oder bereits Erfahrung haben: Ein fundiertes Wissen über die rechtlichen Aspekte ist unerlässlich, um Ihre Interessen zu schützen und eine möglichst reibungslose Vermietung zu gewährleisten. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Rechte Sie als Vermieter in der Schweiz haben und wie Sie diese in der Praxis nutzen können.

Allgemeines zur Vermietung

Das Schweizer Mietrecht ist im Obligationenrecht geregelt. Es regelt nicht nur die Rechte und Pflichten des Mieters, sondern betont auch die Rolle des Vermieters. Der Vermieter hat als Eigentümer einer Liegenschaft verschiedene Rechte und Pflichten, die er kennen sollte.  

💡Es ist wichtig, dass alle Vermieter in der Schweiz wissen, dass das Schweizer Mietrecht im Allgemeinen einen hohen Schutz für Mieter bietet. 

✅ Wenn Sie die Liegenschaft zum ersten Mal vermieten, empfehlen wir Ihnen, sich mit einem unserer MietrechtsspezialistInnen in Verbindung zu setzen. Unsere ExpertInnen können Sie optimal über alle Rechte und Pflichten aufklären und gegebenenfalls einen Mietvertrag mit Ihnen erstellen oder zumindest überprüfen.

Zum Begriff des Mietverhältnisses

Im Schweizer Obligationenrecht wird festgelegt, dass ein Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und dafür einen Mietzins zu erhalten. Demnach ist der Vermieter Eigentümer der Liegenschaft oder Immobilie. Er überlässt dem Mieter den Mietgegenstand und erhält dafür den Mietzins. 

Die wichtigsten Rechte des Vermieters

Mietzinskaution (Mietzinsdepot)

Wenn ein Vermieter ein Mietzinsdepot vereinbart, kann er sich vor Schadenersatzansprüchen schützen, die beispielsweise durch die Nichtzahlung der Miete oder Schäden in der Wohnung entstehen können. Falls das Mietverhältnis beendet wird, ist es für den Vermieter erforderlich, eine Schlussrechnung zu erstellen. Dabei werden alle Ansprüche detailliert aufgeführt. 

💡Wenn der Vermieter sein Vermieterrecht beim Auszug geltend machen möchte, kann er nicht einfach auf das Mietzinsdepot zugreifen. Vielmehr muss er dies gerichtlich beantragen. Er wendet sich an die Schlichtungsbehörde, führt eine Betreibung durch oder legt eine Klage beim Gericht ein.

Haustierhaltung

Auch wenn es ein sehr kontrovers diskutiertes Thema ist, dürfen Sie als Vermieter die Haustierhaltung verbieten. Dazu gilt es jedoch folgendes zu beachten: Wenn der Mietvertrag kein entsprechendes Verbot enthält, ist es grundsätzlich erlaubt Haustiere zu halten. Davon ausgenommen sind aussergewöhnliche Arten mit einem hohen Gefährdungs- oder Störpotential (Schlangen, Skorpione, Papageien).  

☝️Falls ein Tier Probleme verursacht, haben Sie als Vermieter das Recht, die Entfernung zu verlangen. In der Regel müssen Sie zuerst schriftlich mahnen.

Kleiner Unterhalt

Eine der Hauptaufgaben des Vermieters ist es, die Mietwohnung zu erhalten. 

Der Mieter muss allerdings für geringfügige Schäden und Reparaturen an der Wohnung aufkommen. Man spricht in diesem Zusammenhang vom kleinen Unterhalt. Dies bezieht sich auf geringfügige Reparaturen oder Reinigungen, die für den normalen Unterhalt der Wohnung erforderlich sind. Dazu gehören beispielsweise:

• Reinigung von Abwasserleitungen
• Ersatz elektrischer Schalter, Steckdosen, Glühbirnen und Sicherungen
• Instandhaltung von Armaturen und Apparaten in Küche und Bad

☝️ Wenn eine Ausbesserung, eine Reinigung oder eine Reparatur nur von einem Fachmann mit speziellen Fachkenntnissen und speziellen Geräten durchgeführt werden muss oder wenn die Rechnung CHF 150 übersteigt, gilt dies nicht mehr als kleiner Unterhalt. 

💡 Für Schäden, die infolge übermässiger Abnutzung oder aufgrund eines Missgeschicks des Mieters entstehen muss der Vermieter nicht aufkommen.

✅Weitere Informationen zu Mängeln in der Mietwohnung finden Sie hier.

Nebenkosten

Als Vermieter dürfen Sie dem Mieter gewisse Kosten überwälzen. Dazu gehören beispielsweise die Heiz- oder Warmwasserkosten sowie weitere zulässige Nebenkosten. 

Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Nebenkosten können “pauschal” oder “akonto” vereinbart werden.

• “Pauschal” bedeutet, dass der Mieter einen Pauschalbetrag bezahlt. In diesem Fall ist keine Nebenkostenabrechnung geschuldet. Der Vermieter muss, wenn die Nebenkosten höher ausfallen als der vereinbarte Betrag, selbst dafür aufkommen.
• “Akonto” bedeutet, dass der Mieter einen monatlichen Betrag an die Nebenkosten bezahlt. Der Vermieter erstellt eine jährliche Abrechnung der angefallenen Nebenkosten. Bei einem Überschuss hat der Mieter einen Anspruch auf Rückerstattung. Ansonsten hat er eine Nachzahlungspflicht.

✅ Unsere MietrechtsspezialistInnen beraten Sie gerne, wenn Sie Fragen zu den Nebenkosten haben.

Mietzinserhöhung

Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietzinsanpassung verlangen, wenn

•  es zu einer Teuerung kommt,
• die orts- und quartiersüblichen Mietpreise steigen,
• die Unterhalts- und Betriebskosten der Liegenschaft steigen,
• der Referenzzinssatz steigt oder
• wertvermehrende Investitionen getätigt wurden. 

⚠️Es ist erforderlich, ein amtlich genehmigtes Formular zu verwenden, welches Sie bei der örtlichen Schlichtungsbehörde erhalten. Die Mietzinserhöhung muss begründet werden. 

☝️Der Mietzins lässt sich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, wobei das Schreiben mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen muss.

Kündigung des Mietvertrags

In der Schweiz gilt die sogenannte Kündigungsfreiheit. Ein unbefristeter Mietvertrag kann unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist (3 Monate bei Wohnungen, 6 Monate bei Geschäftsräumen) auf einen ortsüblichen Termin gekündigt werden. 

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter die Wohnung zudem fristlos und ausserordentlich kündigen. Das ist beispielsweise möglich, wenn der Mieter:

• der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt.
• gegen seine Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten verstösst und trotz Mahnung nicht davon ablässt.
• mit dem Mietzins im Rückstand ist und trotz Mahnung nicht zahlt.
• in Konkurs ist und innert gesetzter Frist keine Sicherheitsleistungen für den geforderten Mietzins hinterlegt (betrifft Geschäftsräume).

💡Die Kündigung muss mittels amtlich genehmigten Formulars erfolgen.

Mietvertrag vermieterfreundlich ausgestalten

Als Vermieter ist man bei der Ausgestaltung des Mietvertrags an die gesetzlichen Vorgaben gebunden. Dennoch sind viele Musterverträge sehr mieterfreundlich ausgestaltet. Es ist daher ratsam, sich detailliert mit einem Mietvertrag auseinanderzusetzen und Punkt für Punkt durchzugehen. Im Zusammenhang mit dem Vermieterschutz sind insbesondere folgende Punkte in einem Mietvertrag wichtig:

• Klare Regelung zu den Nebenkosten und der entsprechenden Abrechnung
• Vereinbarung eines Mietzinsdepots
• Regelung der Haustierhaltung
• Regelung des kleinen Unterhalts
• Vereinbarung über die (mögliche) Anpassung des Mietzinses

Unzulässige Regelungen

Damit Sie als Vermieter bestmöglich geschützt sind, ist es wichtig, dass unzulässige Klauseln gar nicht erst im Mietvertrag enthalten sind. Unzulässig ist beispielsweise:

• ein generelles Rauchverbot.
• das Verbot des Musizierens (wobei extrem laute Instrumente verboten werden dürfen).
• die Pflicht zum Neuanstrich der Wohnung beim Auszug mit Kostenübernahme zu Lasten der Mieter.
• ein generelles Untermietverbot.

Pflichten des Vermieters

Wenn Sie wissen möchten, welche Pflichten Sie als Vermieter innehaben, finden Sie hier weitere Informationen.

Wir helfen Ihnen

Die rechtlichen Aspekte des Vermieterdaseins können komplex sein. Wenn Sie Fragen haben oder professionelle Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht, unsere MietrechtsexpertInnen zu kontaktieren. Sie helfen Ihnen gerne dabei, Ihre Vermietung erfolgreich zu gestalten und Ihre Rechte als Vermieter zu wahren.