Stockwerkeigentum in der Schweiz: Das sollten Sie wissen

Sie möchten eine Eigentumswohnung in der Schweiz erwerben? Dann ist es wichtig, sich mit dem Konzept des Stockwerkeigentums vertraut zu machen. Beim Stockwerkeigentum kauft man keinen Anteil am gesamten Grundstück, sondern besitzt lediglich eine Wohnung inklusive Nebenräumen wie Keller oder Dachgeschoss. Der nachfolgende Artikel gibt Ihnen einen Überblick über das Stockwerkeigentum in der Schweiz. Sie erfahren mehr über Nutzungsrechte, das Sondernutzungsrecht, die Wertquote und worauf Sie beim Kauf achten sollten.

Was bedeutet Stockwerkeigentum? 

Wenn man in der Schweiz eine Eigentumswohnung kauft, bedeutet das, dass man nicht das ganze Grundstück, sondern nur einen Anteil davon erwirbt. Mit anderen Worten bezieht sich das Stockwerkeigentum auf eine Wohnung inkl. Nebenräumen wie beispielsweise Keller oder Dachgeschosse, die sich auf einem Grundstück oder in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen befinden. 

Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums. Die Eigentümer von Eigentumswohnungen haben gemeinsames Eigentum an den gemeinschaftlichen Bereichen des Gebäudes, besitzen aber auch Sonderrechte für ihre eigenen Wohnungen, über die nur sie allein verfügen dürfen.

💡Der Begriff "Eigentumswohnung", der häufig im Sprachgebrauch verwendet wird, ist nicht vollständig korrekt. Obwohl die Wohnung exklusiv genutzt werden kann, handelt es sich beim Stockwerkeigentum nur ein Miteigentum an einem grösseren Ganzen.

Nutzungsrechte beim Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum ist im ZGB geregelt. Als besondere Form des Miteigentums wird zwischen einem Sonderrecht mit alleiniger Nutzung und dem Miteigentum unterschieden:

Sonderrecht

Normalerweise bezieht sich das Sonderrecht bei Stockwerkeigentum auf die Wohnung selbst, genauer gesagt das Innere der Eigentumswohnung sowie die zugehörigen Nebenräume wie Keller- oder Dachgeschossabteile und eine private Waschküche. 

☝️ Die Bereiche, die dem Sonderrecht unterliegen, müssen unbedingt von den anderen Bereichen getrennt sein und eine sogenannte geschlossene Einheit bilden, zum Beispiel durch Wände und einen separaten Eingang. Wenn Nebenräume wie beispielsweise Keller- oder Estrichabteile dazugehören, müssen sie auch sorgfältig abgeschlossen sein.

Der Stockwerkeigentümer ist dazu berechtigt, die Räume im Sonderrecht zu nutzen und zu verwalten und sie nach seinem Belieben baulich auszubauen und einzurichten.

💡Zum Nutzungsrecht der Räumlichkeiten gehört beispielsweise darin wohnen, Räume vermieten oder Besucher empfangen. 

💡 Zur Verwaltung gehört die Zahlung der Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie der Abschluss von Versicherungen. Die Verwaltung des Stockwerkeigentums kann auch an einen Immobilienverwalter übertragen werden.

Miteigentum

Miteigentum ist alles, was fest zum Haus und Grund gehört, aber keinen Teil der Wohnung bildet. Dazu zählen unter anderem die Fassade des Gebäudes, Balkone, Haustüren und andere Bauteile, die die äussere Erscheinung des Gebäudes prägen. Diese Kategorie umfasst auch Treppenhäuser, Gärten und Strassen. 

💡Werden gewisse Räume wie Gemeinschaftswaschhküchen, Abstellkammern und Spielplätze nicht von allen genutzt, ändert dies nichts daran, dass sie zum Miteigentum gezählt werden.

✅Wenn Sie Fragen zu den verschiedenen Nutzungsrechten beim Stockwerkeigentum haben, stehen Ihnen unsere ExpertIinnen gerne zur Verfügung. 

Was bedeutet “Sondernutzungsrecht” beim Stockwerkeigentum?

Das Sondernutzungsrecht im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum beschreibt das Recht, gewisse Gemeinschaftsanteile, die eigentlich zur gemeinsamen Nutzung gedacht sind, exklusiv nutzen zu können. Dazu gehören beispielsweise: 

• Terrasse
• Gartenanteil
• Dachterrasse
• Parkplatz

💡Die Bestimmungen bezüglich dieses Rechts sowie die damit verbundenen Kosten, werden im Stockwerkeigentümerreglement klar definiert. Im Gegensatz zum Sondernutzungsrecht ist es dem Nutzungsberechtigten untersagt, Veränderungen ohne die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer vorzunehmen. 

Was bedeutet “Wertquote” beim Stockwerkeigentum?

Der Anteil jedes Stockwerkes am Wert der Liegenschaft wird durch die Wertquote des Stockwerkeigentums bestimmt. Es gibt kein festgelegtes gesetzliches Verfahren zur Berechnung der Wertquote. Es ist jedoch wichtig, dass sie weder vom Kaufpreis noch vom Zustand der Stockwerkeinheiten abhängt. 

Es gibt in der Praxis einige Kriterien, die sich bei der Berechnung der Wertquote etabliert haben:

• Grösse der Räume im Sonderrecht.
• Grösse der Nebenräume wie Kellerabteile und Waschküche.
• Fläche der Anteile mit Sondernutzungsrecht, wie Gartenanteile, Terrassen und Parkplätze.

Die Bewertung von Stockwerkeigentum ist ein aufwendiger Prozess. Die Wertquote des Stockwerkeigentums steht direkt in Verbindung mit bestimmten Rechten der Stockwerkeigentümergemeinschaft, wie beispielsweise Stimmrechten, Einfluss auf die Beschlussfähigkeit und der Verteilung finanzieller Leistungen von Dritten. Es müssen auch bestimmte Pflichten berücksichtigt werden, wie die Verteilung von Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums.

Was muss beim Kauf von Stockwerkeigentum beachtet werden?

Interessenten, die eine Wohnung erwerben möchten, sollten bedenken, dass sie ihr Kapital an das gesamte Gebäude binden. Als Miteigentümer unterliegen sie dem Einfluss der Stockwerkeigentumsgemeinschaft und Entscheidungen zum Gesamteigentum werden durch Mehrheitsbeschlüsse getroffen. Bevor Sie den Kauf tätigen, ist es wichtig, sicherzustellen, dass Sie alle relevanten Unterlagen gelesen haben: den Begründungsakt, das Reglement, die Hausordnung, die Wertquotenberechnungen, die Protokolle der Versammlungen und Informationen über den Verwalter. In diesen Dokumenten erhalten Sie Informationen über Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum. Versuchen Sie auch, mehr über die Bewohner des Hauses herauszufinden. Die Interessen der Gemeinschaft beeinflussen das Zusammenleben. Kompromissbereitschaft und Rücksichtnahme sind daher wichtige Voraussetzungen.

✅Wenn Sie sicherstellen möchten, dass Sie alle relevanten Unterlagen korrekt verstehen und Ihre Rechte als Miteigentümer einer Stockwerkeigentumswohnung verstehen, stehen Ihnen unsere erfahrenen Anwälte und Anwältinnen gerne zur Verfügung. 

Wir helfen Ihnen

Wenn Sie den Kauf einer Stockwerkeigentumswohnung in Erwägung ziehen, stehen Ihnen unsere ExpertInnen bei der Prüfung der relevanten Unterlagen und der Sicherstellung Ihrer Rechte als Miteigentümer zur Verfügung. Sie können Ihnen dabei helfen, potenzielle Risiken und Fallstricke zu erkennen und Sie vor unerwarteten rechtlichen Konsequenzen zu schützen.

Ein erfahrener Anwalt oder eine erfahrene Anwältin erklärt Ihnen die verschiedenen Nutzungsrechte beim Stockwerkeigentum und stellt sicher, dass Ihre Interessen angemessen vertreten werden. Darüber hinaus helfen Ihnen unsere AnwältInnen, Ihr Sondernutzungsrecht richtig auszuüben und sicherzustellen, dass Sie Ihre Gemeinschaftsanteile rechtmässig nutzen können, ohne die Rechte der anderen Stockwerkeigentümer zu verletzen.

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