Baurecht in der Schweiz

Bauland wird in der Schweiz von Jahr zu Jahr teurer. Dennoch träumen viele Leute von einem eigenen Haus mit Garten. Eine Lösung kann “Bauen im Baurecht” sein. Das Baurecht räumt dem Bauherrn die Möglichkeit ein, ein Eigenheim zu erbauen, ohne Bauland zu erwerben. 

Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie das Wichtigste zum Thema Baurecht und was Sie in Baurechtsverträgen beachten müssen. 

Was bedeutet Baurecht?

Wenn in der Schweiz ein Haus gebaut wird, bedeutet dies in den meisten Fällen, dass das Haus auf dem eigenen Grundstück gebaut wird. Das ist jedoch kein Muss. In der Schweiz ist es möglich, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, von dem man nicht Eigentümer/in ist, vorausgesetzt der oder die Eigentümer/in stimmt dem zu. Liegt eine solche Zustimmung vor, spricht man von einem Baurecht. Ein solches Baurecht wird im Grundbuch eingetragen und ist zeitlich befristet.

💡Der Grundstückseigentümer, der einem anderen das Recht zum Bauen gibt, wird ‘Baurechtsgeber’ genannt. Die Person, die von diesem Recht Gebrauch macht, wird ‘Baurechtsnehmer’ genannt.

Akzessionsprinzip

Das Akzessionsprinzip ist ein Grundsatz, der im Sachenrecht gilt. Das Akzessionsprinzip besagt, dass Bestandteile einer Sache oder eines Grundstücks dessen rechtliches Schicksal teilen. Das bedeutet, dass wenn ein Haus auf einem fremden Grundstück gebaut wird, es das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilt. 

Durch die Eintragung des Baurechts im Grundbuch wird das Akzessionsprinzip durchbrochen. Das bedeutet, dass ein Haus, welches auf einem fremden Grundstück gebaut wurde, weiterhin im Eigentum der Erbauer bleibt, wenn ein Baurecht vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurde.

Das Baurecht als Dienstbarkeit

Ein im Grundbuch eingetragenes Baurecht wird zu einer Dienstbarkeit. Ja nach Ausgestaltung auch zu einer Dienstbarkeit mit einem eigenen Grundbuchblatt. Die Dienstbarkeit belastet das Grundstück. Der Grundstückseigentümer muss sich bestimmte Handlungen des Berechtigten gefallen lassen und kann sein Eigentumsrecht nicht unbeschränkt ausüben. 

In der Praxis unterscheidet man zwischen einem selbständigen und dauernden Baurecht und einem unselbständigen und nicht dauerhaften Baurecht.

Von einem selbständigen Baurecht spricht man, wenn das Recht nicht an eine Person gebunden ist und demnach verschenkt, veräussert oder vererbt werden kann. Von einem dauernden Baurecht spricht man, wenn das Baurecht mindestens 30 (und höchstens 100) Jahre dauert. In einem solchen Fall erhält das Baurecht ein eigenes Grundbuchblatt.

Es ist jedoch auch möglich, dass das Baurecht unselbständig und nicht dauerhaft vereinbart wird. Von einem unselbständigen Baurecht spricht man, wenn es nicht übertragbar ist und nicht dauerhaft ist es dann, wenn es für weniger als 30 Jahre vereinbart wird. In diesem Fall wird das Baurecht als gewöhnliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen.

Wie entsteht ein Baurecht?

Als Baurechtsgeber räumen Sie dem Baurechtsnehmer das Recht ein, Ihr Grundstück während eines bestimmten Zeitraums so zu nutzen, als wäre es seins. Ein Baurecht ist also ein Recht, welches eine langfristige Vertragsbeziehung voraussetzt.

Der Baurechtsvertrag, welcher das Baurecht begründen soll, muss für seine Gültigkeit notariell beurkundet werden. Anschliessend ist das vereinbarte Baurecht im Grundbuch festzuhalten. Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, welche Arten von Baurechten gewährt werden.

💡Wir empfehlen Ihnen, sich bei der Ausarbeitung eines Baurechtsvertrags an auf Baurecht spezialisierte Anwälte/ Anwältinnen zu wenden. Sie können Ihnen bei der Ausarbeitung des Vertrags behilflich sein.

Baurechtsverträge

Abgesehen davon, dass für die Begründung eines Baurechts ein öffentlich beurkundeter Vertrag vorliegen muss, ist er für beide Seiten von grosser Bedeutung. Das Schweizer Sachenrecht regelt das Baurecht nur sehr allgemein. Im Baurechtsvertrag haben Sie beispielsweise die Möglichkeit festzulegen, welche Art von Gebäude errichtet werden darf, wie das Gebäude genutzt werden darf, wie hoch der Baurechtszins und die Dauer des Baurechts ist.

Vorkaufsrecht

Wird ein selbständiges und dauerndes Baurecht vereinbart, hat der Baurechtsnehmer ein gesetzliches Vorkaufsrecht, falls der Baurechtsgeber sein Grundstück veräussern will. Gleiches gilt in der umgekehrten Situation. 

Laufzeit

In den meisten Fällen wird ein Baurecht mit einer vertraglichen Dauer von mindestens 30 Jahren vereinbart. Die maximale Dauer beträgt 100 Jahre, wobei eine Verlängerung nach Ablauf dieser 100 Jahre zulässig ist.

Baurechtszins

In den meisten Fällen wird ein Baurechtszins vereinbart. Das ist ein regelmässig zu leistender Betrag, des Baurechtsberechtigten an den Baurechtsgeber für die Einräumung der Rechte, entrichtet wird. Es gibt keine Richtlinien für die Festlegung der Zinsen. Meist orientieren sich die Parteien am Landesindex der Konsumentenpreise.

☝️Wir empfehlen ihnen zu vereinbaren, dass der aktuelle Zins periodisch überprüft und an die tatsächlichen Verhältnisse (Landwert, Zinsniveau) angepasst wird.

Heimfall

Nach Ablauf der vereinbarten Dauer fällt das Gebäude ins Eigentum des Grundeigentümers. Man spricht von “Heimfall”. Im Gegenzug muss der Grundstückseigentümer dem Baurechtsnehmer eine Entschädigung bezahlen.

☝️Wir empfehlen Ihnen, bereits im Baurechtsvertrag die Grundsätze bezüglich der Entschädigung zu regeln. 

❗Unter bestimmten Umständen kommt es schon vor Ablauf der vereinbarten Dauer zu einem Heimfall. Das ist möglich, wenn der Baurechtsnehmer seine vertraglichen Pflichten verletzt hat.

Vorteile des Baurechts

Sowohl der Baurechtsgeber als auch der Baurechtsnehmer profitieren von der Vereinbarung eines Baurechts. Die Vorteile unterscheiden sich je nach Interessenlage. Was für den einen ein Vorteil ist, kann auf der anderen Seite nachteilig sein.

Nachteile des Baurechts

Auch wenn der Baurechtsgeber von regelmässigen Zinseinnahmen und der Baurechtsnehmer von der vereinfachten Erfüllung seines Traums profitiert, gibt es für beide Seiten auch Nachteile.

Wir helfen Ihnen

Das Baurecht ist ein sehr komplexes rechtliches Konstrukt und bindet beide Vertragsparteien sehr lange. Es ist daher sehr wichtig, sich anwaltlich beraten zu lassen. Gerade für den potenziellen Baurechtsnehmer ist es ratsam, sich mit einem Spezialisten zu unterhalten, denn nicht in jedem Fall ist ein Baurecht langfristig eine kostengünstige Alternative zum Baulandkauf.

Unsere auf Baurecht spezialisierten Anwälte/ Anwältinnen kennen die Besonderheiten des Baurechts und machen Sie auf mögliche Konsequenzen aufmerksam.