Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft, zu der alle Miteigentümer der Immobilie gehören. Obwohl jeder einzelne Eigentümer seine eigenen spezifischen Rechte und Verpflichtungen hat, gibt es auch gemeinschaftliche Aufgaben, die von der gesamten Gemeinschaft wahrgenommen werden müssen. Im nachfolgenden Blogbeitrag erfahren Sie das Wichtigste rund ums Thema Stockwerkeigentümergemeinschaft.
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Was ist eine Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft umfasst alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Stockwerkeigentum innerhalb eines Gebäudes oder einer Liegenschaft. Sie müssen der Gemeinschaft nicht gesondert beitreten, sondern werden automatisch Teil von ihr, wenn sie Stockwerkeigentum erwerben. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft entsteht, sobald zwei verschiedene Personen Eigentumswohnungen in derselben Liegenschaft besitzen.
Als Stockwerkeigentümer gehören Sie immer zu einer Gemeinschaft, unabhängig davon, ob Sie dies wünschen oder nicht. Dies liegt daran, dass der Kauf von Stockwerkeigentum lediglich das Miteigentum mit speziellen Sonderrechten für bestimmte Räumlichkeiten bedeutet. Da die gemeinschaftlichen Bereiche und Konstruktionen von allen Miteigentümerinnen genutzt werden dürfen, ist die Gemeinschaft gemeinsam für deren Instandhaltung verantwortlich.
Grundsätzlich sollte eine positive und harmonische Zusammenarbeit in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft angestrebt werden. Einige Rechte und Pflichten sind bereits durch das Gesetz festgelegt, während weitere oft in einem Reglement, einer Verordnung und/oder einer Hausordnung zu finden sind.
Welche Besonderheiten gibt es beim Stockwerkeigentum?
Wenn Sie Stockwerkeigentum erwerben, spricht man umgangssprachlich davon, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dies ist jedoch nicht ganz korrekt. Beim Stockwerkeigentum handelt es sich nämlich genaugenommen um Miteigentum mit exklusiven Sonderrechten für bestimmte Räumlichkeiten. Daneben gibt es Bereiche, die allen zur Verfügung stehen und solche, die speziell zur exklusiven Sondernutzung erklärt werden können.
💡Hier erfahren Sie mehr zu den verschiedenen Kategorien.
Rechtliches zur Stockwerkeigentümergemeinschaft
Obwohl die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) keine juristische Person ist, verfügt sie über eine gewisse Handlungsbefugnis. Innerhalb ihres Rahmens ist sie vermögens- und handlungsfähig und kann Rechte erwerben und geltend machen. Daneben kann die Gemeinschaft klagen oder von Dritten verklagt werden. In diesen Fällen haftet die Gemeinschaft als Ganzes. Das bedeutet, dass einzelne StockwerkeigentümerInnen nicht zur Verantwortung gezogen werden können.
Daneben finden sich im Gesetz nur wenige Bestimmungen, welche die STWEG betreffen. Aus diesem Grund kommt dem Reglement einer STWEG eine besondere Bedeutung zu. Zusätzlich verfügen viele STWEG über eine Hausordnung, welche dazu dient, das alltägliche Zusammenleben im Stockwerkeigentum angenehmer zu gestalten.
Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Rechte
Die Eigentümergemeinschaft ist für eine ordnungsgemässe Verwaltung und Instandhaltung des Grundstücks verantwortlich. Dies wird grundsätzlich mit den Beitragszahlungen der einzelnen EigentümerInnen gewährleistet.
Kommen gewisse EigentümerInnen der Zahlungspflicht nicht nach, kann die Gemeinschaft ein Pfandrecht geltend machen. Zusätzlich steht der Gemeinschaft ein Retentionsrecht zu. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft für offene Beitragsforderungen der letzten drei Jahre bewegliche Sachen, die dem Schuldner gehören, als Pfand nehmen kann, bis er die Forderung beglichen hat.
Pflichten
Die vorrangige Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft von Stockwerkeigentum besteht darin, das Grundstück zu verwalten. Sie gewährleistet die Instandhaltung aller gemeinschaftlichen Anlagen und Strukturen. Dazu gehören unter anderem:
- Gemeinsam genutzte Bereiche und Anlagen (Treppenhaus, Heizungsanlage)
- äusseres Erscheinungsbild des Gebäudes (Türen, Fenster, Fassade)
- Konstruktionen und Gebäudeteile (Mauern, Fundament)
- Aussenbereiche (Garten, Parkplätze, Gehwege)
Neben der Wartung und Instandhaltung des Grundstücks gibt es jedoch noch weitere verwaltende Aufgaben:
- Erstellung eines Reglements
- Abschluss von Versicherungen für das Gebäude (z. B. Brand- und Haftpflichtversicherung)
- Organisation und Abhaltung der Versammlung der Stockwerkeigentümer
- Kommunikation mit den Eigentümern (Versendung von Rechnungen und anderen Dokumenten)
- Verwaltung des Erneuerungsfonds
- Erstellung eines Renovierungsplans
In den meisten Fällen wird ein Verwalter oder eine Verwalterin eingesetzt, um die oben genannten Aufgaben zu erledigen. Jene Aufgaben, die nicht von einer Verwaltung übernommen werden, müssen im Rahmen der Stockwerkeigentümerversammlung behandelt werden.
💡Viele Aufgaben sind nur im Rahmen der Errichtung von Stockwerkeigentum relevant. In diesem Fall ist die Eigentümergemeinschaft von Stockwerkeigentum dafür verantwortlich, ein geeignetes Verwaltungsunternehmen zu finden und über den Erneuerungsfonds zu entscheiden.
Worüber entscheidet die Stockwerkeigentümerversammlung?
Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das einzige rechtlich vorgeschriebene Organ. Sie findet in der Regel einmal jährlich statt und wird vom Verwalter einberufen und organisiert. Im ZGB ist geregelt, welche Aufgaben der Versammlung zukommen. Dazu gehören beispielsweise:
- Wahl oder Überprüfung der Verwaltung
- Benennung eines Ausschusses oder eines Delegierten als Berater für die Verwalterin
- Erstellung eines Kostenvoranschlags, einer Rechnung und Genehmigung der Kostenverteilung unter den Eigentümern
- Verwaltung des Erneuerungsfonds
- Versicherung (Feuer, Haftpflicht)
Entscheidungen zu wichtigen Angelegenheiten werden in der Versammlung durch Abstimmung getroffen. Dabei gibt es verschiedene Arten von Mehrheiten:
- Einfache Mehrheit: Die Mehrheit der anwesenden Eigentümerinnen muss zustimmen.
- Qualifizierte Mehrheit: Sowohl die Mehrheit der Eigentümer als auch die Mehrheit der Wertquoten müssen vorhanden sein.
- Einstimmigkeit: Jeder einzelne Miteigentümer der Gemeinschaft muss zustimmen.
💡Die erforderliche Mehrheit hängt von der zu entscheidenden Angelegenheit ab.
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