Das Grundpfandrecht in der Schweiz - Einfach und verständlich

Wird ein Grundstück oder eine Immobilie einem Geldgeber zur Sicherheit gegeben, spricht man von einem Grundpfand. Dies kann auf zwei Arten vollzogen werden.  Welche Arten das sind, wie sie entstehen und gelöscht werden, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Ein Pfand ist eine Sicherheit, die jemand dafür erhält, dass er einer anderen Person Geld ausleiht. Der Geldgeber (Pfandgläubiger) gibt dem Geldnehmer (Pfandschuldner) Geld und erhält dafür im Umkehrschluss einen Pfandgegenstand. Wenn nun der Schuldner das Geld nicht zurückzahlen kann, kann der Pfandgläubiger stattdessen den Pfandgegenstand verwerten.

Von einem Grundpfandrecht spricht man, wenn dem Geldgeber nun das Recht am Grundstück übertragen wird. Das Grundpfandrecht dient also der Sicherung einer Forderung.

☝️Der Pfandgläubiger wird nicht zum neuen Eigentümer des Grundstücks. Das Grundpfandrecht ist ein beschränkt dingliches Recht. Nur wenn der Schuldner die Schuld nicht bezahlen kann, darf der Geldgeber das Pfand verwerten lassen.

❗Eine Hypothek ist nicht das Gleiche wie ein Grundpfandrecht. Rechtlich gesehen besteht die Hypothek aus zwei Elementen: der Forderung des Finanzinstituts und dem Grundpfandrecht.

Akzessionsprinzip

Im Sachenrecht gilt das sogenannte Akzessionsprinzip. Das bedeutet, dass sich das Grundpfandrecht nicht nur auf den Grund (Boden) beschränkt, sondern auch die Bestandteile davon erfasst sind. Bestandteile können beispielsweise Bäume, Immobilien oder sonstige Konstruktionen sein. Weiter kann das Grundstück auch Stockwerkeigentum, Baurecht oder Miteigentum umfassen.

💡Fahrnisbauten werden nicht erfasst vom Grundpfandrecht.

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

Gemäss Schweizer Zivilgesetzbuch gibt es zwei Arten von Grundpfandrechten: Der Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung. Beide dienen der Sicherung einer Forderung, haben jedoch auch grundlegende Unterschiede.

Schuldbrief

Der Schuldbrief begründet eine persönliche Forderung, die durch ein Grundpfand sichergestellt ist. Der Schuldbrief kommt meist dann zum Einsatz, wenn Finanzinstitute ein Grundstück finanzieren. Der Schuldbrief stellt ein Wertpapier für eine Forderung dar.

💡Persönliche Forderung bedeutet, dass der Schuldner nicht nur mit dem Grundpfand haftet. Vielmehr wird mit dem ganzen Vermögen gehaftet. 

Es werden zwei Arten von Schuldbriefen unterschieden:

1. Papier-Schuldbrief

Der Papier-Schuldbrief ist ein verkehrsfähiges Wertpapier. Bei der Errichtung des Grundpfandrechts wird neben der Eintragung im Grundbuch zusätzlich eine Urkunde ausgestellt. Diese Urkunde ist der Papier-Schuldbrief. Man unterscheidet zwischen einem Inhaber-Schuldbrief und einem Namen-Schuldbrief.

❗Damit das Pfandrecht geändert oder gelöscht werden kann, muss die Urkunde beim Grundbuchamt eingereicht werden.

2. Register-Schuldbrief

Beim Register-Schuldbrief wird kein physisches Wertpapier ausgestellt. Er entsteht mit dem Eintrag ins Grundbuch. Es handelt sich um ein Registerpfandrecht. 

Grundpfandverschreibung

Eine Grundpfandverschreibung ist kein Wertpapier. Sie hat eine reine Sicherungsfunktion. Eine Grundpfandverschreibung dient der Sicherstellung einer Forderung. Der Grundbucheintrag ist, anders als beim Schuldbrief, kein Beweis für die Existenz einer Forderung. 

☝️Unter gewissen Umständen können Grundpfandrechte auch ohne Rechtsgeschäft und Grundbucheintrag entstehen. Man spricht in diesem Fall von gesetzlichen Grundpfandrechten.  

Entstehung

Abgesehen von den gesetzlichen Grundpfandrechten benötigt es für die Errichtung eines Grundpfandrechts einen Pfandvertrag und einen Grundbucheintrag.

Pfandvertrag

Im Pfandvertrag werden die Rahmenbedingungen festgehalten. Er wird in der Regel von Finanzinstituten, Notaren oder Anwälten verfasst. Der Pfandvertrag hält unter anderem folgendes fest: Grundpfandgläubiger, Schuldner (und Pfandeigentümer, wenn abweichend von der Person des Schuldners), Höhe der Forderung, Zinssatz, Pfandobjekt und Pfandstelle. Der Pfandvertrag muss durch den/die Grundeigentümer beim Notar öffentlich beurkundet werden, damit er gültig ist.

💡Soll ein Schuldbrief errichtet werden, muss dies ebenfalls im Pfandvertrag festgehalten werden. Zudem muss angegeben werden, ob es sich um einen Papier- oder Register-Schuldbrief handelt.

💡Soll eine Grundpfandverschreibung errichtet werden, muss die Grundpfandverschreibungsart (Kapitalhypothek/ Maximalhypothek) festgehalten werden. 

Eintragung

In der Regel reicht nun der Notar die Anmeldung schriftlich beim Grundbuchamt bezüglich der Eintragung des Grundpfandrechts ein. Die Eintragung wird durch das Grundbuchamt vorgenommen. Nach erfolgter Eintragung wird eine Interimsbestätigung ausgestellt. Das Darlehen wird normalerweise gestützt auf diese Urkunde vom Finanzinstitut freigegeben. 

💡Die Kosten für die Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch variieren von Kanton zu Kanton.

Grundpfandrecht ändern

Sowohl die Änderung einer Grundpfandverschreibung als auch jene des Schuldbriefs verlangen zur Änderung einen öffentlich beurkundeten Vertrag als Nachtrag zum Pfandvertrag.

Grundpfandrecht löschen

Auch wenn sämtliche Forderungen getilgt sind, bedeutet das nicht, dass das Grundpfandrecht aufgehoben wird. Damit ein Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung erlischt, muss dies beim Grundbuchamt angemeldet werden. Dazu wird die Zustimmung des Gläubigers verlangt.

Besonderheit Schuldbriefe

Der Nominalbetrag besteht nach der Tilgung der Schuld weiter beim Schuldbrief. Diesfalls ist es lohnenswert, sich den Schuldbrief aushändigen zu lassen (Papier-Schuldbrief) oder den Schuldbrief auf den eigenen Namen zu übertragen (Register-Schuldbrief). So können Kosten gespart und der Schuldbrief zu einem späteren Zeitpunkt wieder verwendet werden.

Papier-Schuldbrief 

Wie bereits erwähnt, handelt es sich beim Papier-Schuldbrief um eine Urkunde. Das Grundbuchamt benötigt diese Urkunde zur Löschung. Wenn der Papier-Schuldbrief verloren geht, muss ein Kraftloserklärungsverfahren durchlaufen werden. 

💡Unsere auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälte/ Anwältinnen helfen Ihnen gerne weiter, wenn Sie diesbezüglich Fragen haben.

Sicherungsvereinbarung

Die Sicherungsvereinbarung ist ein gängiges Mittel, auf welches Finanzinstitute bei der Hypothekarvergabe zurückgreifen. Der Schuldner überträgt dem Finanzinstitut (Gläubiger) das Eigentum am Schuldbrief. Das Finanzinstitut ist im Rahmen dieser Vereinbarung jedoch nur dann befugt, den Schuldbrief zu verwenden, soweit es zur Sicherung der Forderung dient. Ist die Forderung beglichen, hat das Finanzinstitut den Schuldbrief zurückzugeben. 

Forderung wird nicht bezahlt

Kann der Schuldner die Forderung nicht begleichen, hat der Grundpfandgläubiger das Recht, dies einzufordern. Dazu wird die Betreibung beim zuständigen Betreibungsamt eingeleitet. Wenn kein Rechtsvorschlag erhoben wird oder der Rechtsvorschlag im Rechtsöffnungsverfahren beseitigt wird, kann der Gläubiger das Fortsetzungsbegehren stellen und die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten. In einem solchen Fall kommt es zur Zwangsverwertung des Grundpfandes.