Erneuerungsfonds beim Stockwerkeigentum

In diesem Artikel erfahren Sie das Wichtigste über den Erneuerungsfonds und seine Bedeutung für Miteigentümer von Stockwerkeigentum. Dieser Blogbeitrag beleuchtet die Funktionsweise eines Erneuerungsfonds, die Vor- und Nachteile sowie wichtige Aspekte, die Sie beim Erwerb einer Eigentumswohnung beachten sollten.

Was ist ein Erneuerungsfonds?

Ein Erneuerungsfonds ist eine finanzielle Vorkehrung, die gesetzlich nicht vorgesehen ist, jedoch sehr häufig vorkommt in der Praxis.

Alle Miteigentümer von Stockwerkeigentum müssen, wenn dies vorgesehen ist, regelmässig einen festgelegten Betrag einzahlen. Dies ermöglicht das Sparen von Geld, das für Massnahmen an den gemeinschaftlichen Bereichen der Liegenschaft benötigt wird. Die Beiträge werden entweder jährlich, monatlich oder in anderen festgelegten Intervallen geleistet. Die Höhe der Einzahlungen wird von der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegt. In der Regel orientiert sich der Beitrag an der Versicherungssumme des Gebäudes und sollte zwischen 0,2% und 0,5% dieser Summe liegen.

Der Erneuerungsfonds dient als eine Form der Vorsorge für die Miteigentümer von Stockwerkeigentum. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft trägt nämlich die Verantwortung für die Instandhaltung der Liegenschaft sowie für Renovierungs- und Sanierungsmassnahmen. Es sollten unter anderem die folgenden Kosten berücksichtigt werden:

• Verwaltungskosten (Gebühren für das Verwaltungsunternehmen)
• Pflege der Aussenanlagen und des Gartens (Wege, Pflanzen usw.)
• Malerarbeiten am Hauptgebäude und Nebengebäuden
• Wartung gemeinsam genutzter Anlagen (Belüftungssysteme, Zentralheizung)
• Reparaturen von Schäden durch unvorhergesehene Ereignisse
• Sanierung oder Erneuerung grösserer Konstruktionen (Dach, Fassade)

Die Bezahlung all dieser Arbeiten erfolgt in der Regel aus dem Erneuerungsfonds. Wenn der Fonds nicht ausreicht, müssen die Miteigentümer zusätzlich aus eigener Tasche zahlen. Fehlt ein Erneuerungsfonds vollständig, kann dies zu hohen Beträgen führen, die auf einmal aufgebracht werden müssen.

Wo sollte der Erneuerungsfonds geregelt sein?

Der Erneuerungsfonds sollte idealerweise bereits im Stockwerkeigentümerreglement oder im Begründungsakt vorgesehen sein, kann aber auch nachträglich per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung errichtet werden.

Vorteile des Erneuerungsfonds

Ein Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Sondervermögen, das von den Stockwerkeigentümern gemeinsam genutzt wird, um Geld für den Erhalt der Gebäudesubstanz und gemeinsamen technischen Anlagen anzusparen. Der Fonds dient dazu, den künftigen Unterhaltsbedarf der Liegenschaft abzudecken und finanzielle Engpässe einzelner Eigentümer zu verhindern. Er bietet auch Schutz vor Vernachlässigung der Liegenschaft und reduziert Diskussionen über finanzielle Beiträge bei grösseren Sanierungen. 

Der Erneuerungsfonds sollte idealerweise bereits im Stockwerkeigentümerreglement oder im Begründungsakt vorgesehen sein, kann aber auch nachträglich per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung errichtet werden.

Nachteile des Erneuerungsfonds

Ein unzureichend gefüllter Fonds für Renovierungen kann zu Schwierigkeiten führen. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die Beiträge zu niedrig festgesetzt wurden. In solchen Situationen müssen die Stockwerkeigentümer die Kosten selbst tragen. Bei umfangreicheren Sanierungsmassnahmen kann dies zu erheblichen Ausgaben führen. Manchmal entscheidet man sich in solchen Fällen dafür, die Arbeiten in Etappen durchzuführen, was die Kosten weiter erhöhen kann.

⚠️Wenn Sie eine Eigentumswohnung übernehmen und der vorherige Eigentümer nicht alle Beiträge eingezahlt hat, müssen Sie diese nachzahlen. Es ist daher immer ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie den Status der Beitragszahlungen zu überprüfen. Wenn offene Forderungen bestehen, sollten Sie darauf achten, dass dies im Kaufpreis berücksichtigt wird. 

Zu viel Geld im Erneuerungsfonds

Wenn die Eigentümer von Stockwerkeinheiten über einen längeren Zeitraum hinweg überhöhte Zahlungen geleistet haben, besteht die Möglichkeit, dass die Eigentümerversammlung beschliesst, die jährlichen Beiträge zu senken. Diese Massnahme ist dann gerechtfertigt, wenn ausreichend Geld im Instandhaltungsfonds vorhanden ist, um alle notwendigen Reparaturen und Renovierungen langfristig zu finanzieren. 

☝️Es ist wichtig zu beachten, dass die Eigentümer keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Rückerstattung der zu viel gezahlten Beiträge haben. Alternativ kann die Eigentümerversammlung auch beschliessen, den Instandhaltungsfonds aufzulösen und den verbleibenden Betrag im Verhältnis zu den eingezahlten Beiträgen aufzuteilen.

Zu wenig Geld im Erneuerungsfonds

Die anfängliche Freude über vergleichsweise niedrige Beiträge in den Instandhaltungsfonds erweist sich oft als kurzlebig. Früher oder später treten größere Reparaturen oder Renovierungsarbeiten auf, die kostspielig sein können. Wenn die Gemeinschaft nicht genügend Rücklagen angesammelt hat, sind die einzelnen Wohnungseigentümer gezwungen, gemäß ihren Anteilen an den Gesamtwerten Sonderbeiträge zu leisten, um die Rechnungen zu begleichen. Mit anderen Worten, die Eigentümer werden zusätzlich zur Kasse gebeten, insbesondere wenn es um umfangreiche und/oder unvorhergesehene Renovierungen oder Sanierungen geht.

Das sollten Sie beim Erneuerungsfonds beachten

Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist es wichtig, die Handhabung des Erneuerungsfonds zu berücksichtigen. Vor dem Kauf sollten Sie daher Informationen einholen, ob ein solcher Fonds existiert und welche Beiträge zu entrichten sind. Diese Details finden sich oft im Regelwerk der Eigentümergemeinschaft und in den Jahresrechnungen, die Aufschluss über wiederkehrende Kosten geben.

Sofern ein Erneuerungsfonds vorhanden ist, sollten Sie unbedingt prüfen, wie gut dieser finanziell ausgestattet ist. Ein niedrig gefüllter Fonds sollte sich im Kaufpreis der Immobilie widerspiegeln. Die Verwaltung des Erneuerungsfonds liegt in der Verantwortung der Hausverwaltung, von der Sie als potenzielle Käuferin Informationen dazu erhalten sollten. Im Zusammenhang damit ist es auch wichtig herauszufinden, ob der aktuelle Eigentümer alle erforderlichen Beiträge geleistet hat. Offene Forderungen würden ansonsten nach dem Kauf auf die neue Eigentümerin übergehen. Das ist zwar möglich, sollte sich jedoch definitiv preismindernd auf den Kaufpreis auswirken.

Zusätzlich sollten Sie Auskunft über den Erneuerungsplan einholen. Dadurch erhalten Sie Informationen über geplante Renovierungs- und Erneuerungsarbeiten für die kommenden Jahre. Ebenso sollten Sie sich informieren, welche Reparaturen und Sanierungen in den letzten Jahren durchgeführt wurden - am besten betrachten Sie dabei einen Zeitraum von etwa 10 Jahren. 

Wir helfen Ihnen

Wenn Sie Fragen zum Erneuerungsfonds im Zusammenhang mit dem Kauf einer Stockwerkeigentumswohnung haben, sind unsere ExpertInnen für Sie da. Sie unterstützen Sie bei der Prüfung relevanter Unterlagen und gewährleisten den Schutz Ihrer Rechte als Miteigentümer.