Qu'est-ce qu'une société immobilière en fin de compte ?
Une société immobilière n'est pas une forme juridique d'entreprise définie par la loi. Ce terme désigne généralement une entreprise qui achète, détient, loue, vend, développe, négocie ou gère des biens immobiliers.
Sur le plan juridique, une société immobilière peut donc prendre différentes formes. Elle peut être exploitée sous la forme d'une entreprise individuelle, d'une Sàrl, d'une SA ou, dans de rares cas, d'une société de personnes. Ce qui importe, ce n'est pas le terme de « société immobilière », mais l'activité concrète et la forme juridique choisie.
Si vous détenez des biens immobiliers au nom d'une société, l'immeuble ne vous appartient pas personnellement, mais appartient à la société. Cette séparation peut présenter des avantages en termes de responsabilité, de financement, de succession et de fiscalité. Cependant, elle entraîne également plus de formalités, des obligations comptables et des conséquences fiscales parfois complexes.
Quelle forme juridique convient à une société immobilière ?
Pour de nombreux projets immobiliers, la Sàrl et la SA sont les formes juridiques qui s'imposent. La raison principale est la limitation de la responsabilité. Dans le cas de la Sàrl, seul l'actif social répond en principe des dettes de la société (art. 772, al. 1, CO). Une Sàrl requiert un capital social d'au moins CHF 20'000 (art. 773, al. 1, CO). Elle est constituée par acte authentique, statuts, désignation des organes et inscription au registre du commerce (art. 777 CO, art. 778 CO, art. 779, al. 1, CO).
La SA offre souvent une image plus professionnelle, s'avère plus flexible pour les portefeuilles immobiliers importants ou lorsqu'il y a plusieurs investisseurs, et facilite le transfert de participations. Elle requiert un capital-actions d'au moins CHF 100'000 (art. 621, al. 1, CO). Lors de la constitution, au moins CHF 50'000 doivent être libérés (art. 632, al. 2, CO). La SA est également constituée par acte authentique, inscrite au registre du commerce et n'acquiert la personnalité juridique qu'à ce moment-là (art. 629 CO, art. 640 CO, art. 643, al. 1, CO).
Une entreprise individuelle peut suffire pour de petits mandats de courtage, de gestion ou de conseil. Elle est simple et peu coûteuse, mais n'offre aucune protection en matière de responsabilité. Toute personne physique qui exerce une activité commerciale et a réalisé un chiffre d'affaires d'au moins CHF 100'000 au cours du dernier exercice est tenue de faire inscrire son entreprise individuelle au registre du commerce (art. 931, al. 1, CO). Pour des achats immobiliers, des projets de développement ou des financements externes élevés, l'entreprise individuelle est souvent risquée en raison de la responsabilité personnelle.
Forme juridique | Utilisation typique | Capital | Responsabilité |
|---|---|---|---|
entreprise individuelle | Petite gérance, courtage, phase de démarrage | Aucun capital minimum légal | Responsabilité personnelle |
Sàrl | Petite à moyenne société immobilière | Au moins CHF 20'000 | En principe, l'actif social uniquement |
SA | Portefeuilles plus importants, investisseurs, croissance | Au moins CHF 100'000 | En principe, l'actif social uniquement |
Si vous avez besoin d'aide concernant la création d'entreprise, Jurata se tient à tout moment volontiers à votre disposition.
Quand une Sàrl ou une SA vaut-elle particulièrement la peine ?
Une Sàrl ou une SA est particulièrement avantageuse dès lors que votre activité immobilière dépasse le cadre d'une simple activité accessoire. Les cas typiques sont l'acquisition de plusieurs immeubles de rendement, le développement de projets, la collaboration avec des investisseurs ou les affaires impliquant d'importants financements externes.
Le principal avantage réside dans la séparation entre la fortune privée et la fortune sociale. Cela réduit les risques personnels, mais ne dispense en aucun cas d'un financement rigoureux et d'une gestion saine. Pour les jeunes sociétés, les banques exigent souvent des garanties supplémentaires ou des cautionnements personnels. Dans ces situations, un risque privé peut réapparaître malgré la structure en Sàrl ou en SA.
L'image extérieure est également importante. Une Sàrl ou une SA disposant d'une inscription claire au registre du commerce, de statuts bien rédigés et d'une comptabilité en bonne et due forme paraît souvent plus professionnelle aux yeux des banques, des acheteurs, des locataires et des partenaires commerciaux qu'une structure privée.
Comment se déroule la création d'une société immobilière ?
Pour une Sàrl ou une SA, vous devez d'abord définir une structure claire. Cela comprend la raison de commerce, le siège, le but, le capital, la répartition des parts ou actions et les organes. La raison de commerce doit indiquer la forme juridique, par exemple « Sàrl » ou « SA » (art. 950, al. 1, CO).
La constitution se fait par acte authentique. Pour la SA, les fondateurs déclarent dans l'acte d'association qu'ils fondent une société anonyme, en arrêtent les statuts et désignent les organes (art. 629, al. 1, CO). Le processus est similaire pour la Sàrl (art. 777, al. 1, CO). Ensuite, la société est inscrite au registre du commerce. C'est seulement par cette inscription qu'elle acquiert la personnalité juridique et sa capacité d'agir (art. 643, al. 1, CO, art. 779, al. 1, CO).
Si un bien immobilier doit déjà être apporté à la nouvelle société lors de la création, l'opération devient nettement plus complexe. Des immeubles peuvent faire l'objet d'un apport en nature s'ils peuvent être portés au bilan, s'ils sont transférables et réalisables, et si la société acquiert un droit à l'inscription au registre foncier après son enregistrement au registre du commerce (art. 634, al. 1, CO). L'apport en nature doit faire l'objet d'une documentation et d'une évaluation précises. Les fondateurs doivent rendre compte dans un rapport de fondation de la nature, de l'état et de l'évaluation des apports en nature (art. 635 CO). Toute erreur peut engager la responsabilité des fondateurs lors de la constitution (art. 753 CO).
Quels impôts devez-vous planifier ?
La fiscalité est souvent le point clé pour les sociétés immobilières. Une Sàrl ou une SA est un sujet fiscal propre. Les sociétés de capitaux et autres personnes morales sont assujetties à l'impôt lorsque leur siège ou leur administration effective se trouve dans le canton (art. 20, al. 1, LHID). Le bénéfice net total est en principe soumis à l'impôt sur le bénéfice (art. 24, al. 1, LHID). Au niveau fédéral, la Confédération perçoit un impôt sur le bénéfice des personnes morales (art. 1, let. b, LIFD).
Lorsque la société distribue des bénéfices, ceux-ci sont imposés chez l'associé ou actionnaire sous forme de dividendes. Pour les participations qualifiées, le droit fédéral prévoit une imposition partielle. Les dividendes provenant de participations d'au moins 10 % sont imposables à hauteur de 70 % au titre de l'impôt fédéral direct (art. 20, al. 1bis, LIFD). Au niveau cantonal, le cadre de l'art. 8, al. 2quinquies, LHID s'applique, les cantons pouvant prévoir une imposition plus élevée.
Les gains immobiliers sont particulièrement importants. Les gains réalisés lors de l'aliénation d'immeubles de la fortune privée sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers (art. 12, al. 1, LHID). Sont assimilés à une aliénation d'immeubles les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques (art. 12, al. 2, let. a, LHID). De plus, le transfert de droits de participation dans des sociétés immobilières peut être pertinent sur le plan fiscal, dans la mesure où le droit cantonal le prévoit (art. 12, al. 2, let. d, LHID).
C'est précisément sur ce point que les réglementations cantonales entrent en jeu. L'impôt sur les gains immobiliers, les droits de mutation et le traitement des transferts économiques de propriété varient considérablement d'un canton à l'autre. C'est pourquoi la planification d'une société immobilière ne doit jamais se limiter au seul siège de la société. Le lieu de situation des immeubles est tout aussi décisif.
Qu'en est-il de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ?
En matière de TVA, c'est d'abord le principe général qui s'applique. Est assujettie à l'impôt toute personne qui, indépendamment de sa forme juridique, de son but et de son intention de réaliser un bénéfice, exploite une entreprise et fournit des prestations sur le territoire suisse, ou y a son siège, son domicile ou un établissement stable (art. 10, al. 1, LTVA). Est en principe libérée de l'assujettissement la personne qui réalise un chiffre d'affaires inférieur à CHF 100'000 par an provenant de prestations non exclues du champ de l'impôt (art. 10, al. 2, let. a, LTVA).
L'immobilier fait l'objet de règles spécifiques en matière de TVA. L'aliénation et la constitution de droits réels portant sur des immeubles sont exclues du champ de l'impôt (art. 21, al. 2, ch. 20, LTVA). L'octroi de l'usage ou de la jouissance d'immeubles et de parties d'immeubles est également exclu en principe (art. 21, al. 2, ch. 21, LTVA). Il existe toutefois des exceptions, par exemple pour l'hébergement, certains emplacements de stationnement ou les espaces d'exposition (art. 21, al. 2, ch. 21, let. a, LTVA, art. 21, al. 2, ch. 21, let. c, LTVA, art. 21, al. 2, ch. 21, let. f, LTVA).
Pour les immeubles à usage commercial, une imposition volontaire peut s'avérer intéressante. Un assujetti peut en principe opter pour l'imposition de prestations exclues du champ de l'impôt (art. 22, al. 1, LTVA). Toutefois, pour les prestations concernant des immeubles, cette option est exclue si l'immeuble est utilisé ou destiné à être utilisé exclusivement à des fins d'habitation (art. 22, al. 2, let. b, LTVA).
Quels sont les risques souvent sous-estimés ?
Le premier risque concerne une mauvaise structuration. Commencer à titre privé pour vouloir transférer plus tard des immeubles vers une société peut déclencher des impôts sur les gains immobiliers, des droits de mutation ainsi que des frais de notaire et de registre foncier. Une société immobilière doit donc être structurée avant la première acquisition importante, et non pas après.
Le deuxième risque réside dans le financement. Bien qu'une Sàrl ou une SA limite la responsabilité découlant du droit des sociétés, elle ne protège pas automatiquement contre les garanties personnelles, les cautionnements solidaires ou les droits de gage. Si les banques exigent des sûretés privées, une partie des risques pèse à nouveau sur les épaules de la fondatrice ou du fondateur.
Le troisième risque concerne la comptabilité. Les personnes morales sont tenues de tenir une comptabilité et de présenter des comptes (art. 957, al. 1, ch. 2, CO). Les entreprises individuelles et les sociétés de personnes qui ont réalisé un chiffre d'affaires d'au moins CHF 500'000 lors du dernier exercice sont également soumises à l'obligation ordinaire de tenir une comptabilité (art. 957, al. 1, ch. 1, CO). Les contribuables exerçant une activité lucrative indépendante et les personnes morales doivent joindre à leur déclaration d'impôt les comptes annuels ou les relevés correspondants (art. 42, al. 3, LHID).
Le quatrième risque concerne les participations étrangères. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger limite l'acquisition d'immeubles afin de prévenir l'emprise étrangère sur le sol national (art. 1 LFAIE). Les personnes à l'étranger ont en principe besoin d'une autorisation de l'autorité cantonale compétente pour acquérir des immeubles (art. 2, al. 1, LFAIE). Peuvent également être considérées comme personnes à l'étranger les sociétés ayant leur siège en Suisse, dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante (art. 5, al. 1, let. c, LFAIE). Si la société immobilière implique des investisseurs étrangers, ce point doit être examiné très tôt.
Conclusion : une société immobilière nécessite d'être structurée avant la première transaction
Si vous souhaitez créer une société immobilière en Suisse, vous ne devez pas seulement penser à l'inscription au registre du commerce. Les questions déterminantes portent sur la forme juridique, la responsabilité, le financement, les impôts, la TVA et le fait de savoir si des immeubles doivent être apportés d'emblée ou achetés ultérieurement.
Pour des activités de moindre envergure, une entreprise individuelle peut s'avérer suffisante. En revanche, pour l'achat, la location, le développement et les structures impliquant des investisseurs, la Sàrl ou la SA s'imposent souvent. La Sàrl est plus économique et conserve un caractère plus personnel. La SA est plus proche du marché des capitaux et plus flexible pour les grandes structures. Sur le plan fiscal, une société immobilière n'est pas automatiquement avantageuse. Elle peut faire sens si les bénéfices restent investis dans l'entreprise, si les risques sont séparés ou si une succession est planifiée. Elle peut toutefois s'avérer onéreuse si des immeubles sont transférés de manière irréfléchie ou si des participations sont vendues sans planification fiscale préalable.
Questions fréquentes sur la société immobilière en Suisse
Ai-je besoin d'une autorisation pour créer une société immobilière ?
Pour une activité classique de gérance immobilière, de courtage ou pour la création d'une société, il n'existe pas d'autorisation professionnelle générale au niveau fédéral. Des obligations d'autorisation peuvent toutefois découler de l'activité elle-même, du canton, du projet de construction ou de l'acquisition du bien immobilier. La LFAIE est particulièrement importante si des personnes à l'étranger détiennent des participations directes ou indirectes dans une société immobilière (art. 2, al. 1, LFAIE, art. 5, al. 1, let. c, LFAIE).
La Sàrl ou la SA est-elle préférable pour l'immobilier ?
Pour les petites sociétés immobilières, la Sàrl s'impose souvent d'elle-même, car elle peut être créée avec un capital social minimum de CHF 20'000 (art. 773, al. 1, CO). La SA convient davantage aux grands projets, en présence de multiples investisseurs ou dans la perspective d'une transmission ultérieure des participations. Elle requiert un capital-actions d'au moins CHF 100'000 (art. 621, al. 1, CO).
Puis-je apporter un bien immobilier existant à une nouvelle société ?
Oui, cela est en principe possible. Un bien immobilier peut faire l'objet d'un apport en nature si les conditions légales sont réunies (art. 634, al. 1, CO). Sur le plan fiscal, un tel transfert peut toutefois déclencher des impôts sur les gains immobiliers, des droits de mutation et d'autres frais. Ces conséquences dépendent fortement du canton et du cas d'espèce.
La location d'immeubles est-elle soumise à la TVA ?
L'octroi de l'usage ou de la jouissance d'immeubles est en principe exclu du champ de la TVA (art. 21, al. 2, ch. 21, LTVA). Il existe cependant des exceptions, notamment pour l'hébergement, les places de stationnement ou les espaces d'exposition. Pour les immeubles à usage commercial, une option d'imposition peut être envisageable, mais elle est totalement exclue en cas d'utilisation exclusive à des fins d'habitation (art. 22, al. 2, let. b, LTVA).
