Was ist eine Immobilienfirma überhaupt?
Eine Immobilienfirma ist kein eigener gesetzlicher Gesellschaftstyp. Gemeint ist meistens ein Unternehmen, das Liegenschaften kauft, hält, vermietet, verkauft, entwickelt, vermittelt oder verwaltet.
Rechtlich kann eine Immobilienfirma deshalb in verschiedenen Formen auftreten. Sie kann als Einzelfirma betrieben werden, als GmbH, als AG oder in seltenen Fällen als Personengesellschaft. Entscheidend ist nicht der Begriff «Immobilienfirma», sondern die konkrete Tätigkeit und die gewählte Rechtsform.
Wenn du Immobilien im eigenen Namen einer Gesellschaft hältst, gehört die Liegenschaft nicht dir privat, sondern der Gesellschaft. Diese Trennung kann bei Haftung, Finanzierung, Nachfolge und Steuern Vorteile bringen. Sie führt aber auch zu mehr Formalitäten, Buchhaltungspflichten und teilweise komplexen Steuerfolgen.
Welche Rechtsform passt für eine Immobilienfirma?
Für viele Immobilienprojekte sind GmbH und AG die naheliegenden Rechtsformen. Der wichtigste Grund ist die Haftungsbegrenzung. Bei der GmbH haftet für Verbindlichkeiten grundsätzlich nur das Gesellschaftsvermögen (Art. 772 Abs. 1 OR). Eine GmbH braucht mindestens CHF 20'000 Stammkapital (Art. 773 Abs. 1 OR). Sie entsteht durch öffentliche Urkunde, Statuten, Bestellung der Organe und Eintragung ins Handelsregister (Art. 777 OR, Art. 778 OR, Art. 779 Abs. 1 OR).
Die AG wirkt oft professioneller, ist bei grösseren Immobilienportfolios oder bei mehreren Investoren flexibler und erleichtert die Übertragung von Beteiligungen. Sie braucht mindestens CHF 100'000 Aktienkapital (Art. 621 Abs. 1 OR). Bei der Gründung müssen mindestens CHF 50'000 einbezahlt sein (Art. 632 Abs. 2 OR). Auch die AG wird öffentlich beurkundet, ins Handelsregister eingetragen und erhält erst dadurch ihre Rechtspersönlichkeit (Art. 629 OR, Art. 640 OR, Art. 643 Abs. 1 OR).
Eine Einzelfirma kann für kleine Makler-, Verwaltungs- oder Beratungsmandate genügen. Sie ist einfach und günstig, bietet aber keinen Haftungsschutz. Wer als natürliche Person ein Gewerbe betreibt und im letzten Geschäftsjahr mindestens CHF 100'000 Umsatz erzielt hat, muss das Einzelunternehmen ins Handelsregister eintragen lassen (Art. 931 Abs. 1 OR). Für Immobilienkäufe, Entwicklungsprojekte oder hohe Fremdfinanzierungen ist die Einzelfirma wegen der persönlichen Haftung oft riskant.
Rechtsform | Typischer Einsatz | Kapital | Haftung |
|---|---|---|---|
Einzelfirma | Kleine Verwaltung, Vermittlung, Startphase | Kein gesetzliches Mindestkapital | Persönliche Haftung |
GmbH | Kleine bis mittlere Immobilienfirma | Mindestens CHF 20'000 | Grundsätzlich Gesellschaftsvermögen |
AG | Grössere Portfolios, Investoren, Skalierung | Mindestens CHF 100'000 | Grundsätzlich Gesellschaftsvermögen |
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Wann lohnt sich eine GmbH oder AG besonders?
Eine GmbH oder AG lohnt sich vor allem dann, wenn dein Immobiliengeschäft über eine reine Nebentätigkeit hinausgeht. Typische Fälle sind der Erwerb mehrerer Renditeliegenschaften, die Projektentwicklung, die Zusammenarbeit mit Investoren oder ein Geschäft mit grösseren Fremdfinanzierungen.
Der Hauptvorteil liegt in der Trennung zwischen Privatvermögen und Gesellschaftsvermögen. Das reduziert persönliche Risiken, ersetzt aber keine sorgfältige Finanzierung und keine saubere Geschäftsführung. Banken verlangen bei jungen Gesellschaften häufig zusätzliche Sicherheiten oder persönliche Garantien. In solchen Fällen kann trotz GmbH oder AG wieder ein privates Risiko entstehen.
Wichtig ist auch die Aussenwirkung. Eine GmbH oder AG mit sauberem Handelsregistereintrag, klaren Statuten und ordentlicher Buchhaltung wirkt gegenüber Banken, Käufern, Mietern und Geschäftspartnern oft professioneller als eine private Struktur.
Wie läuft die Gründung einer Immobilienfirma ab?
Bei einer GmbH oder AG brauchst du zuerst eine klare Struktur. Dazu gehören Firmenname, Sitz, Zweck, Kapital, Beteiligungsverhältnisse und Organe. Die Firma muss die Rechtsform angeben, also etwa «GmbH» oder «AG» (Art. 950 Abs. 1 OR).
Die Gründung erfolgt in öffentlicher Urkunde. Bei der AG erklären die Gründer in der Urkunde, dass sie eine Aktiengesellschaft gründen, legen die Statuten fest und bestellen die Organe (Art. 629 Abs. 1 OR). Bei der GmbH läuft es ähnlich (Art. 777 Abs. 1 OR). Danach wird die Gesellschaft ins Handelsregister eingetragen. Erst mit dieser Eintragung wird sie als eigene Rechtsperson handlungsfähig (Art. 643 Abs. 1 OR, Art. 779 Abs. 1 OR).
Wenn bereits eine Liegenschaft in die neue Gesellschaft eingebracht werden soll, wird die Gründung deutlich anspruchsvoller. Grundstücke können als Sacheinlage dienen, wenn sie bilanzierbar, übertragbar und verwertbar sind und die Gesellschaft nach der Eintragung einen Anspruch auf Grundbucheintragung erhält (Art. 634 Abs. 1 OR). Die Sacheinlage muss korrekt dokumentiert und bewertet werden. Die Gründer müssen im Gründungsbericht über Art, Zustand und Bewertung der Sacheinlagen Rechenschaft ablegen (Art. 635 OR). Fehler können zu einer Gründungshaftung führen (Art. 753 OR).
Welche Steuern musst du einplanen?
Steuern sind bei Immobiliengesellschaften oft der entscheidende Punkt. Eine GmbH oder AG ist ein eigenes Steuersubjekt. Kapitalgesellschaften und andere juristische Personen sind steuerpflichtig, wenn sich ihr Sitz oder ihre tatsächliche Verwaltung im Kanton befindet (Art. 20 Abs. 1 StHG). Der gesamte Reingewinn unterliegt grundsätzlich der Gewinnsteuer (Art. 24 Abs. 1 StHG). Auf Bundesebene erhebt der Bund eine Gewinnsteuer von juristischen Personen (Art. 1 lit. b DBG).
Wenn die Gesellschaft Gewinne ausschüttet, werden diese beim Anteilseigner als Dividende besteuert. Bei qualifizierten Beteiligungen sieht das Bundesrecht eine teilweise Besteuerung vor. Dividenden aus Beteiligungen von mindestens 10 Prozent sind bei der direkten Bundessteuer im Umfang von 70 Prozent steuerbar (Art. 20 Abs. 1bis DBG). Kantonal gilt der Rahmen von Art. 8 Abs. 2quinquies StHG, wobei die Kantone eine höhere Besteuerung vorsehen können.
Besonders wichtig sind Grundstückgewinne. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 1 StHG). Der Steuerpflicht gleichgestellt sind auch Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich wie eine Grundstückveräusserung wirken (Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG). Zudem kann die Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften steuerlich relevant sein, soweit das kantonale Recht dies vorsieht (Art. 12 Abs. 2 lit. d StHG).
Gerade hier wird es kantonal. Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und die Behandlung wirtschaftlicher Handänderungen unterscheiden sich je nach Kanton erheblich. Deshalb sollte eine Immobilienfirma nie nur nach dem Sitz der Gesellschaft geplant werden. Entscheidend ist auch, wo die Grundstücke liegen.
Was gilt bei der Mehrwertsteuer?
Bei der Mehrwertsteuer gilt zuerst der allgemeine Grundsatz. Steuerpflichtig ist, wer unabhängig von Rechtsform, Zweck und Gewinnabsicht ein Unternehmen betreibt und Leistungen im Inland erbringt oder Sitz, Wohnsitz oder Betriebsstätte in der Schweiz hat (Art. 10 Abs. 1 MWSTG). Von der Steuerpflicht befreit ist grundsätzlich, wer weniger als CHF 100'000 Umsatz pro Jahr aus nicht ausgenommenen Leistungen erzielt (Art. 10 Abs. 2 lit. a MWSTG).
Immobilien sind mehrwertsteuerlich speziell. Die Übertragung und Bestellung dinglicher Rechte an Grundstücken ist von der Steuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG). Auch die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung ist grundsätzlich ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG). Es gibt aber Ausnahmen, etwa bei Beherbergung, bestimmten Parkplätzen oder Messeflächen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 lit. a MWSTG, Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 lit. c MWSTG, Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 lit. f MWSTG).
Bei gewerblich genutzten Immobilien kann eine freiwillige Versteuerung interessant sein. Eine steuerpflichtige Person kann grundsätzlich für die Versteuerung ausgenommener Leistungen optieren (Art. 22 Abs. 1 MWSTG). Bei Grundstückleistungen ist diese Option jedoch ausgeschlossen, wenn der Gegenstand ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden soll (Art. 22 Abs. 2 lit. b MWSTG).
Welche Risiken werden häufig unterschätzt?
Das erste Risiko ist die falsche Struktur. Wer privat beginnt und später Liegenschaften in eine Gesellschaft übertragen will, kann Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern, Notariats- und Grundbuchkosten auslösen. Eine Immobilienfirma sollte deshalb vor dem ersten grossen Erwerb strukturiert werden, nicht erst danach.
Das zweite Risiko ist die Finanzierung. Eine GmbH oder AG begrenzt zwar die gesellschaftsrechtliche Haftung, schützt aber nicht automatisch vor persönlichen Garantien, Solidarbürgschaften oder Pfandrechten. Wenn Banken private Sicherheiten verlangen, wandert ein Teil des Risikos zurück zur Gründerin oder zum Gründer.
Das dritte Risiko liegt in der Buchhaltung. Juristische Personen sind buchführungs- und rechnungslegungspflichtig (Art. 957 Abs. 1 Ziff. 2 OR). Einzelunternehmen und Personengesellschaften mit mindestens CHF 500'000 Umsatzerlös im letzten Geschäftsjahr unterstehen ebenfalls der ordentlichen Buchführungspflicht (Art. 957 Abs. 1 Ziff. 1 OR). Steuerpflichtige mit selbständiger Erwerbstätigkeit und juristische Personen müssen der Steuererklärung Jahresrechnungen oder die entsprechenden Aufstellungen beilegen (Art. 42 Abs. 3 StHG).
Das vierte Risiko betrifft ausländische Beteiligungen. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland beschränkt den Erwerb von Grundstücken, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG). Personen im Ausland benötigen für den Erwerb von Grundstücken grundsätzlich eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Personen im Ausland können auch Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz gelten, wenn Personen im Ausland darin eine beherrschende Stellung innehaben (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Bei Immobiliengesellschaften mit ausländischen Investoren muss dieser Punkt früh geprüft werden.
Fazit: Eine Immobilienfirma braucht Struktur vor dem ersten Deal
Wenn du in der Schweiz eine Immobilienfirma gründen willst, solltest du nicht nur an den Handelsregistereintrag denken. Entscheidend sind Rechtsform, Haftung, Finanzierung, Steuern, Mehrwertsteuer und die Frage, ob bereits Immobilien eingebracht oder erst später gekauft werden.
Für kleinere Tätigkeiten kann eine Einzelfirma genügen. Für Liegenschaftserwerb, Vermietung, Entwicklung und Investorensetups sprechen häufig GmbH oder AG. Die GmbH ist günstiger und persönlicher. Die AG ist kapitalmarktnäher und flexibler bei grösseren Strukturen. Steuerlich lohnt sich eine Immobiliengesellschaft nicht automatisch. Sie kann sinnvoll sein, wenn Gewinne im Unternehmen bleiben, Risiken getrennt werden oder eine Nachfolge geplant ist. Sie kann aber teuer werden, wenn Grundstücke unüberlegt übertragen oder Beteiligungen ohne Steuerplanung verkauft werden.
Häufige Fragen zur Immobilienfirma in der Schweiz
Brauche ich für eine Immobilienfirma eine Bewilligung?
Für eine normale Immobilienverwaltung, Vermittlung oder Gesellschaftsgründung gibt es auf Bundesebene keine allgemeine Berufsbewilligung. Bewilligungspflichten können aber je nach Tätigkeit, Kanton, Bauprojekt oder Grundstückerwerb entstehen. Besonders wichtig ist das BewG, wenn Personen im Ausland direkt oder indirekt an einer Immobiliengesellschaft beteiligt sind (Art. 2 Abs. 1 BewG, Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG).
Ist eine GmbH oder AG besser für Immobilien?
Für kleinere Immobiliengesellschaften ist oft die GmbH naheliegend, weil sie mit CHF 20'000 Mindestkapital gegründet werden kann (Art. 773 Abs. 1 OR). Die AG eignet sich eher für grössere Vorhaben, mehrere Investoren oder eine spätere Übertragung von Beteiligungen. Sie benötigt mindestens CHF 100'000 Aktienkapital (Art. 621 Abs. 1 OR).
Kann ich eine bestehende Liegenschaft in eine neue Firma einbringen?
Ja, grundsätzlich ist das möglich. Ein Grundstück kann als Sacheinlage eingebracht werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 634 Abs. 1 OR). Steuerlich kann eine solche Übertragung aber Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern und weitere Kosten auslösen. Diese Folgen hängen stark vom Kanton und vom konkreten Fall ab.
Ist die Vermietung von Immobilien mehrwertsteuerpflichtig?
Die Überlassung von Grundstücken zum Gebrauch oder zur Nutzung ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG). Es gibt aber Ausnahmen, etwa bei Beherbergung, Parkplätzen oder Messeflächen. Bei gewerblich genutzten Immobilien kann eine Option zur Versteuerung möglich sein, bei ausschliesslicher Wohnnutzung jedoch nicht (Art. 22 Abs. 2 lit. b MWSTG).
