Was regelt die Lex Koller?
Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Ihr Zweck ist es, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG).
Der Grundsatz ist einfach formuliert: Personen im Ausland brauchen für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). In der Praxis ist die Prüfung aber oft anspruchsvoll, weil sie nicht bei der formalen Käuferin endet. Gerade bei Immobilienunternehmen stellt sich regelmässig die Frage, ob eine Schweizer Gesellschaft tatsächlich schweizerisch beherrscht ist oder ob Personen im Ausland im Hintergrund bestimmenden Einfluss haben.
Für die Praxis kann man sich drei Kernfragen merken. Erstens muss geprüft werden, ob die erwerbende Person oder Gesellschaft als Person im Ausland gilt. Zweitens muss geklärt werden, ob das Objekt überhaupt ein bewilligungspflichtiges Grundstück ist. Drittens ist zu prüfen, ob die konkrete Transaktion als Erwerb im Sinne des Gesetzes gilt.
Wann gilt ein Immobilienunternehmen als Person im Ausland?
Ein Immobilienunternehmen mit Sitz im Ausland gilt grundsätzlich als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Schwieriger sind Fälle, in denen die Gesellschaft ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz hat, aber von Personen im Ausland beherrscht wird. Auch solche Gesellschaften gelten als Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG).
Eine beherrschende Stellung liegt vor, wenn Personen im Ausland aufgrund ihrer Beteiligung, ihrer Stimmrechte oder aus anderen Gründen die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen können (Art. 6 Abs. 1 BewG). Das Gesetz arbeitet zusätzlich mit Vermutungen. Eine ausländische Beherrschung wird unter anderem vermutet, wenn Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals halten oder über mehr als einen Drittel der Stimmen verfügen (Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG, Art. 6 Abs. 2 lit. b BewG).
Für Immobilienunternehmen ist besonders wichtig, dass auch Finanzierungen relevant sein können. Die Beherrschung wird vermutet, wenn Personen im Ausland rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven der Gesellschaft und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG).
Das Bundesgericht hat zudem klargestellt, dass eine erhebliche Verpfändung von Aktiven und eine hohe Fremdfinanzierung Anlass zu weiteren Abklärungen geben können. Wenn die Gesellschaft dann die Zusammensetzung des Fremdkapitals oder die Identität der Pfandgläubiger nicht offenlegt, kann dies zu ihren Ungunsten berücksichtigt werden (BGer 2C_219/2015 E. 7.6).
Welche Transaktionen sind für Immobilienunternehmen heikel?
Die Lex Koller erfasst nicht nur den klassischen Kauf eines Grundstücks. Als Erwerb gilt insbesondere der Erwerb von Eigentum, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung an einem Grundstück (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG).
Für Immobilienunternehmen ist aber vor allem der indirekte Erwerb zentral. Erfasst wird auch der Erwerb von Anteilen an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern diese Anteile nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG). Damit kann auch ein Share Deal bewilligungsrechtlich relevant sein, wenn eine nicht börsenkotierte Immobiliengesellschaft Wohnliegenschaften hält.
Ebenfalls erfasst werden Rechte, die der erwerbenden Person eine ähnliche Stellung wie einer Eigentümerin verschaffen (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Die Verordnung nennt unter anderem langfristige Miet- oder Pachtverhältnisse, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit bringen (Art. 1 Abs. 2 lit. a BewV). Auch Finanzierungen können relevant werden, wenn sie den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV).
Für die Praxis heisst das: Nicht nur Kaufverträge gehören auf den Prüfstand. Auch Aktionärsbindungsverträge, Darlehensverträge, Pfandrechte, Call-Optionen, langfristige Mietstrukturen und Kapitalerhöhungen können eine Rolle spielen.
Sind Geschäftsimmobilien bewilligungsfrei?
Geschäftsimmobilien sind häufig bewilligungsfrei, aber nicht jede gewerblich klingende Nutzung genügt. Keine Bewilligung braucht der Erwerb, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufs dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).
Das Bundesgericht versteht diesen Betriebsstättenbegriff restriktiv. Das Grundstück muss direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit eines Unternehmens oder freien Berufs dienen. Die wirtschaftliche Tätigkeit muss in der Liegenschaft stattfinden (BGE 147 II 281 E. 4.3).
Wichtig ist der Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung. Die Verwendung eines Grundstücks für die Erstellung oder gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder Apparthotel gehört, begründet keine Betriebsstätte (Art. 3 BewV). Wohnbauten sind deshalb nicht schon deshalb bewilligungsfrei, weil sie wirtschaftlich betrieben, vermietet oder als Renditeobjekt gehalten werden.
Bei Betriebsstätte-Grundstücken kann der Erwerb als Kapitalanlage zwar grundsätzlich zulässig sein, auch wenn die Betriebsstätte an Dritte vermietet oder verpachtet wird. Das gilt aber nicht als Freipass für Investitionen in Wohnbauten. Nach der Rechtsprechung wollte der Gesetzgeber Investitionen in Produktions- und Dienstleistungsbetriebe erleichtern, nicht ausländische Investitionen in Wohnliegenschaften öffnen (BGE 147 II 281 E. 4.5).
Warum sind Wohnliegenschaften besonders sensibel?
Wohnliegenschaften sind der klassische Risikobereich der Lex Koller. Das zeigt sich besonders deutlich bei Projekten mit gemischter Nutzung. Werden Geschäftsflächen und Wohnungen kombiniert, ist genau zu prüfen, ob die Wohnungen nur mit erworben werden dürfen oder ob sie selbstständig bewilligungspflichtig bleiben.
Das Gesetz erlaubt beim Erwerb eines Betriebsstätte-Grundstücks den Miterwerb von Wohnungen oder reservierten Flächen, wenn sie durch Wohnanteilvorschriften vorgeschrieben sind (Art. 2 Abs. 3 BewG). Die Rechtsprechung anerkennt ausserdem gewisse Miterwerbskonstellationen, etwa wenn Wohnungen für den Betrieb notwendig sind oder eine Abtrennung praktisch unmöglich oder unverhältnismässig wäre (BGE 147 II 281 E. 4.3).
Die Grenze bleibt aber eng. Im Leitentscheid zu Personalwohnungen hielt das Bundesgericht fest, dass selbst Personalwohnungen für ein Hotel Wohnzwecken dienen und nicht isoliert als Betriebsstätte bewilligungsfrei erworben werden können, wenn kein Miterwerbstatbestand vorliegt (BGE 147 II 281 E. 4.7).
Für Immobilienunternehmen bedeutet das: Eine Projektstruktur sollte nicht erst beim Grundbuchamt geprüft werden. Die Frage, ob Wohnanteile abtrennbar sind, ob sie vorgeschrieben sind und ob sie wirklich nur mit einer Betriebsstätte zusammen erworben werden, gehört früh in die Transaktionsplanung.
Was passiert, wenn die Bewilligungspflicht unklar ist?
Wenn sich die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, muss spätestens nach Abschluss des Rechtsgeschäfts oder mangels Rechtsgeschäft nach dem Erwerb um Bewilligung oder um Feststellung ersucht werden, dass keine Bewilligung erforderlich ist (Art. 17 Abs. 1 BewG).
Das ist in der Praxis ein wichtiger Sicherheitsmechanismus. Immobilienunternehmen sollten bei unklaren Beteiligungs-, Finanzierungs- oder Nutzungsstrukturen nicht darauf vertrauen, dass eine interne Einschätzung genügt. Die zuständige kantonale Behörde kann eine Feststellungsverfügung erlassen. Wird die Bewilligungspflicht verneint, weil keine ausländische Beherrschung besteht, ist diese Feststellung mit der Auflage zu verbinden, dass vor jeder relevanten Änderung der Verhältnisse erneut eine Feststellung einzuholen ist (Art. 14 Abs. 5 BewG).
Auch Beweisdokumente müssen sorgfältig vorbereitet sein. Allgemeine Erklärungen, die bloss die Bewilligungspflicht bestreiten, erbringen keinen Beweis (Art. 18 Abs. 3 BewV). Im Fall BGer 2C_219/2015 genügte eine notarielle Bestätigung zur fehlenden ausländischen Beherrschung nicht, weil sie die relevanten Tatsachen nicht hinreichend verifizierbar belegte (BGer 2C_219/2015 E. 6.4).
Was sollten Immobilienunternehmen konkret beachten?
Immobilienunternehmen sollten die Lex Koller nicht als reine Grundbuchfrage behandeln. Entscheidend ist die wirtschaftliche Gesamtstruktur.
Vor jeder Transaktion sollte klar sein, wer direkt und indirekt beteiligt ist, wer Stimmrechte ausübt, wer Darlehen gewährt, wer Sicherheiten erhält und welche Nutzung das Grundstück tatsächlich hat. Bei ausländischem Kapital ist zu prüfen, ob die Schwellen von Art. 6 Abs. 2 BewG erreicht werden oder ob aus anderen Gründen eine entscheidende Einflussmöglichkeit besteht.
Bei Share Deals ist zusätzlich zu klären, ob die Zielgesellschaft tatsächlich den Erwerb oder das Halten von Grundstücken bezweckt und ob ihre Anteile an einer Schweizer Börse kotiert sind (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG). Bei gemischt genutzten Projekten sollte früh geprüft werden, ob Wohnanteile separat zu behandeln sind. Bei Betriebsstätte-Grundstücken ist entscheidend, dass die wirtschaftliche Tätigkeit tatsächlich auf dem Grundstück stattfindet und dass gewöhnlicher Wohnraum nicht unter dem Deckmantel einer Betriebsstätte strukturiert wird (Art. 3 BewV, BGE 147 II 281 E. 4.6).
Zusätzlich lohnt sich ein Blick auf die politische Entwicklung. Der Bundesrat hat am 15. April 2026 eine Vernehmlassung zu einer Verschärfung eröffnet. Vorgesehen sind unter anderem strengere Regeln für Geschäftsimmobilien, wenn Personen im Ausland diese nicht selbst betrieblich nutzen, sondern vermieten oder verpachten wollen. Die Vernehmlassung dauert gemäss Mitteilung des Bundesrats bis am 15. Juli 2026. Für Immobilienunternehmen mit ausländischen Investoren ist das ein Signal, künftige Strukturen nicht nur nach heutigem Recht, sondern auch mit Blick auf mögliche Änderungen zu planen.
Fazit
Die Lex Koller ist für Immobilienunternehmen vor allem dann relevant, wenn ausländische Investoren, ausländische Finanzierungen, Wohnliegenschaften oder Share Deals beteiligt sind. Bewilligungspflichtig kann nicht nur der direkte Grundstückkauf sein, sondern auch der Erwerb von Anteilen, eine wirtschaftlich eigentümerähnliche Stellung oder eine ausländisch beherrschte Schweizer Gesellschaft.
Der wichtigste praktische Unterschied liegt zwischen echten Betriebsstätte-Grundstücken und Wohnliegenschaften. Geschäftsimmobilien können bewilligungsfrei erworben werden, wenn sie direkt einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen. Wohnbauten bleiben dagegen besonders streng reguliert. Wer früh prüft, sauber dokumentiert und bei Unsicherheit eine Feststellung der zuständigen Behörde einholt, reduziert Transaktionsrisiken deutlich.
Häufige Fragen zur Lex Koller
Gilt die Lex Koller auch für Schweizer Immobiliengesellschaften?
Ja, wenn eine Schweizer Immobiliengesellschaft von Personen im Ausland beherrscht wird. Eine Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz kann deshalb trotzdem als Person im Ausland gelten, wenn ausländische Personen entscheidenden Einfluss auf Verwaltung oder Geschäftsführung nehmen können (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG, Art. 6 Abs. 1 BewG).
Sind Büro- und Gewerbeliegenschaften immer bewilligungsfrei?
Nein. Bewilligungsfrei ist der Erwerb nur, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Die wirtschaftliche Tätigkeit muss direkt in der Liegenschaft stattfinden. Reine Wohnnutzung ist grundsätzlich keine Betriebsstätte (Art. 3 BewV).
Kann ein Share Deal unter die Lex Koller fallen?
Ja. Der Erwerb von Anteilen an einer nicht börsenkotierten juristischen Person kann als Grundstückerwerb gelten, wenn der tatsächliche Zweck dieser Gesellschaft der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG).
Was tun, wenn die Bewilligungspflicht unsicher ist?
Wenn sich die Bewilligungspflicht nicht klar ausschliessen lässt, sollte bei der zuständigen kantonalen Behörde eine Bewilligung oder eine Feststellung der Nichtbewilligungspflicht beantragt werden (Art. 17 Abs. 1 BewG). Das ist besonders wichtig bei ausländischer Finanzierung, komplexen Beteiligungsstrukturen oder gemischt genutzten Immobilienprojekten.
